Befektetők mozgatták meg Nyíregyháza ingatlanpiacát

Az elmúlt hónapokban nem a csokos ügyfelek, hanem a bel- és külföldi befektetők mozgatták meg Nyíregyháza és környékének ingatlanpiacot. A nagyszabású ipari beruházások vonzzák a vendégmunkásokat, akik az albérletpiacon srófolták feljebb az árakat. Akkora a túlkínálat és annyira kevés viszont a vevő, hogy egyes használt lakások mellett már az újépítésűeknél is hajlandók árat csökkenteni a fejlesztők.

A Nyíregyházán és környékén értékesítő öt ingatlanközvetítőből négy azt mondta az Ingatlannet.hu kérdésére, hogy egyelőre nem érezhető keresletnövekedés a városokban igénybe vehető, családi otthonteremtési kedvezmény (csok) év végi kivezetése miatt. Egyes szakértők szerint a gyerekes családok közül azok, akik tudták, már felvették a csokot, az érintettek egy része pedig kivár az új állami támogatás bejelentéséig, és a feltételek ismeretében hozhat döntést. Az infláció és a megélhetési költségek emelkedése miatt a korábbinál óvatosabbak lettek a családok.

Október-novemberben még bízunk a felfutásban, az idei első háromnegyed év ugyanis gyengén alakult – mondta Gaál Lőrinc, a DH nyíregyházi franchise partnere. Sok az eladó ingatlan és magasak az árak, az elmúlt évek kitartó drágulása után nehéz meggyőzni az eladókat az árcsökkentésről, de egyre többen erre kényszerülnek. (A lakástranzakciók száma a KSH adatai szerint az észak-alföldi régióban – amely Szabolcs-Szatmár-Bereg mellett Hajdú-Bihar és Jász-Nagykun-Szolnok megyét fedi le – mintegy hatvan százalékkal visszaesett az idei első negyedévben az egy évvel korábbihoz képest.)

Most lehet alkudni az árból

Egyes nagy értékű (80-100 milliós) ingatlanoknál akár 15-30 százalékot is lehet alkudni az irányárból – közölte Koselák Éva, a 4B Ingatlan irodavezetője, aki a csok-támogatással és kedvezményes hitellel lakáscserét tervezők érdeklődésének növekedéséről is beszámolt portálunknak.

A korszerű, szigetelt használt lakások ugyanakkor tartják az árukat, más ingatlanoknál 8-10 százalékos csökkentést is el lehet érni alkuval – osztotta meg tapasztalatait Bákány Zsoltné Edina, az OC Nyíregyháza, Egyház utcai irodavezetője. (A KSH adatai szerint az Észak-Alföldön egy lakás átlagos négyzetméterára 220 ezer forintra csökkent az első negyedévben az egy évvel korábbi 257 ezer forintról. A családi házak vesztettek értékükből, míg a „rezsivédettebb” többlakásos és lakótelepi lakások ára tovább emelkedett, megközelítve az 500 ezer forintos négyzetméterárat.)

Az új lakásokat is utoléri az árcsökkentés?

Már egyes új építésű projekteknél is árverseny indult – hívta fel a figyelmet Reichert Róbert, a Smile Ingatlaniroda vezetője, az ingatlan.com partnere. A kereslet bezuhanása miatt a beruházók hajlandóak az extra haszonról lemondani, noha a hirdetésekben általában nem akcióznak, de ha bekopogtatnak hozzájuk az érdeklődök, kedvezményt kínálhatnak.

A Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegyei új építésű lakások meghirdetett ára – a borsodiakhoz hasonlóan – a legalacsonyabb az ország más megyéihez képest, de még az idei év elején is tovább emelkedett 30 százalékkal az egy évvel korábbihoz képest. Az MNB lakáspiaci jelentése szerint a szabolcsi újlakások fajlagos ára (átlagos négyzetméterára) a 2020. első negyedévi 427 ezer forintról az idei első negyedévre 653 ezer forintra nőtt.

Külföldiek mozgatták meg a piacot

Akik most vásárolnak ingatlant, zömmel kölcsön nélkül vagy kis összegű lakáshitellel kiegészítve teszik. Vannak, akik zsebből kifizetnek 50-100 milliót, és továbbra is jelen vannak a vármegye lakáspiacán az ukrajnai háború miatt Kárpátaljáról ide érkezők, akik a bérlés mellett vásárolnak is, gyakran Nyíregyháza környéki kistelepüléseken szerényebb, tizen-egynéhány milliós házakat.

Az elmúlt hónapokban leginkább a megyeszékhelyen bővítő vagy oda települő nagyvállalatok és azok beruházásait megvalósító cégek mozgatták meg a piacot, amelyek vesznek és nagyrészt bérelnek lakásokat és szálláshelyeket a dolgozóiknak.

(A közelmúltban például több száz milliárd forint értékben indultak beruházások a város ipari parkjában, ahol az állam fejleszti az iparterület infrastruktúráját, hogy az alkalmas legyen az elektromos járművekhez akkumulátorokat gyártó kínai Sunwoda, a BMW-beszállító, az akkumulátorokhoz alkatrészeket előállító német Boysen, és a szintén akkus alkatrészgyártó dél-koreai W-Scope üzemeinek kiszolgálására. Az utóbbi két gyár építése már folyamatban van.)

Nyíregyházi befektetésösztönzési konferencia, 2023. szept. 28. MTI/Balázs Attila

A városba nagy számban érkeztek és érkeznek a magyar dolgozók mellett ukrán, török, koreai, kínai, mongol és Fülöp-szigeteki vendégmunkások, akik számára hosszú távra keresnek luxus kategóriás lakásokat és olcsóbb, családi házakat egyaránt a cégek. (A családi házakban egyszerre több embert szállásolhatnak el.)

A bérleti díjak az erős kereslet miatt emelkedtek, például egy frekventált helyen lévő lakást, amit két éve 140 ezerért adtak bérbe, most 250 ezért tudnak kiadni külföldinek.

Az Ingatlannet.hu-n hirdetett nyíregyházi albérletek árán is nyomon követhető a drágulás: két éve júliusban a négyzetméterenkénti átlagos kínálati ár 1900 forint volt, az idén 2800 forint. A 2023. október közepén kínált mintegy száz lakás és ház átlag bérleti díja 163 ezer forint, a legkisebb ár 90, a legmagasabb 420 ezer forint.

Keleten könnyebb lakáshoz jutni

Nyíregyháza csak a 17. helyen áll a 19 hazai vármegyeszékhely közül az MBH Jelzálogbank 2023-as élhetőségi rangsorában. A bank szakemberei az oktatás, az egészségügy, a kultúra, a bűnözés, a munkaerőpiac, a vásárlási lehetőségek és a lakóingatlanok megfizethetősége alapján vizsgálták, hogy milyen lehetőségeket biztosít az ország 174 járása, illetve a megyeszékhelyek. A legtöbb szempontból az ország nyugati, elsősorban északnyugati járásai jobban teljesítenek más területekhez, különösen az északkeleti járásokhoz képest. A megfizethetőség ugyanakkor pont ellentétes képet mutat, a keleti területek lényegesen alacsonyabb lakásárainak köszönhetően könnyebb lakáshoz jutni, még annak ellenére is, hogy ott általában alacsonyabb fizetésekkel kell számolni – állapították meg a szakemberek. Valamennyi járás közül a Szabolcs-Szatmár-Bereg megyei Csenger és környéke a legmegfizethetőbb, mivel az MBH Index szerint itt lehet venni a legnagyobb lakást a járásra jellemző jövedelemből. (Ez alacsonyabb jövedelmeket és alacsonyabb lakásárakat jelent, mint a nyugati járásokban.)

A vármegyén belül a nyíregyházi és a csengeri járás a két legélhetőbb az MBH Index számítása szerint.

 

A Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegyében dolgozók keresik a legkevesebbet a területi KSH-adatok szerint: a teljes munkaidőben alkalmazásban állók kedvezmények nélkül számított, nettó átlagkeresete 262 ezer forint volt 2023 első félévében. Ehhez képest az országos átlag 370 ezer, a budapesti pedig 453 ezer forint volt.

 

A vármegyében 145 ezren dolgoztak az első félévben. A munkanélküliek aránya a 15-74 éves népességben az idei második negyedévében 7 százalék volt (ami egy százalékpontos javulás az előző negyedévhez képest). Szabolcsban „hagyományosan” nagyobb a munkanélküliség Somoggyal és Nógráddal együtt, mint a többi vármegyében (az országos munkanélküliségi ráta 3,9 százalékos).