Az ingatlan adásvétel menete
Sok család számára a lakásvásárlás, illetve a lakáscsere a legfontosabb pénzügyi döntés, amelynek hosszú távra szóló hatása van. Így nem mindegy, hogy hogyan, milyen finanszírozással és járulékos költséggel költözhetünk új ingatlanba. Összefoglaltuk, mire érdemes figyelni, ha használt ingatlant adunk el vagy ilyen ingatlant vásárolunk, mennyi adót és illetéket kell fizetni, illetve mikor mentesülünk a terhek megfizetése alól.
Ingatlaneladás
Eladósorba került ingatlanunkat meghirdethetjük saját magunk ingatlanközvetítő hirdetési portálon, vagy ingatlanközvetítő iroda vagy szakember segítségét is kérhetjük, az utóbbi jutaléka az eladási ár 2-5 százaléka lehet.
Energetikai tanúsítvány kell az eladáshoz
Az eladáshoz szükséges a lakás vagy ház energetikai tanúsítványa, ha még nem készült, akkor készíttetni kell ilyen jogosultsággal rendelkező szakemberrel, ennek díja az ingatlan nagyságától függően 25-50 ezer forint lehet. Az energiatanúsítvány az ingatlan energiahatákonyságáról közöl információt a vevőnek, akinek később esetleg egy felújítási zöld hitel felvételéhez is szüksége lehet az igazoló okiratra. (2024-től már minden lakást eladónak vagy bérbeadónak új energetikai tanúsítványt kell készíteni, mivel változik a tanúsítási minősítési rendszer; az új tanúsítvány 5 évig lesz hatályos a korábbi 10 év helyett).
Írásos szerződés kell, ajánlott az ügyvédi közreműködés
Az adásvételi szerződést az eladó vagy a vevő ügyvédje is elkészítheti, erről a felek szabadon megállapodhatnak. (A vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez ügyvédi vagy közjegyzői közreműködés szükséges.) Az adásvételi szerződés rögzíti egyebek mellett a felek személyes adatait, az ingatlan adatait és terheit (ha vannak), a vevő fizetési kötelezettségét (a fizetés módját és határidejét) és az eladó birtokbaadási kötelezettségét.
Eladóként rendeznünk kell az ingatlanon lévő jelzáloghitelt (ha van), majd töröltetni a bank zálogjogát a tulajdoni lapról a földhivatalban, ennek díja 6600 forint. A zálogjog törlésére általában azután kerül sor, amikor az eladó rendezi a hitelét az ingatlanért kapott előleg vagy vételárrészletek segítségével.
Garancia a fizetésre
Ha több részletben történik a vételár kifizetése, a felek kérhetik a földhivataltól, hogy a vevő tulajdonjogának bejegyzési kérelmét tartsa függőben a tulajdonosi bejegyzési engedély benyújtásáig, ezt legfeljebb 6 hónapra lehet kérni. Ilyenkor a tulajdoni lap széljegyére kerül fel a vevő bejegyzési kérelme, ha azonban 6 hónapon belül nem ad engedélyt a bejegyzésre a tulajdonos, akkor a földhivatal törli a széljegyet.
Az adásvételre a tulajdonjog fenntartásával is sor kerülhet. Ez azt jelenti, hogy az eladó a tulajdonjogát addig fenntartja, ameddig a vevő ki nem fizeti a teljes vételárat – ennek nincs határideje, akár több évig is elhúzódhat. A tulajdonjog fenntartását az ingatlan tulajdoni lapjára is fel kell jegyeztetni az eladónak a vevő megjelölésével.
A birtokbaadáshoz két tanú aláírása is kell
Az adásvételi szerződés után kerül sor a birtokbaadási vagy birtokátruházási jegyzőkönyv aláírására. Ebben rögzítik a felek, hogy az ingatlant az eladó (mint átadó) az aláírás napján a vevő (mint átvevő) birtokába adja, és az ingatlan kulcsait is átadja. Rögzítik továbbá a fogyasztásmérő órák (víz, gáz, villany) gyári számát és a mérőórák állását. Arról, hogy az eladónak nincs közműtartozása, a szolgáltatóktól kért úgynevezett nullás igazolással bizonyíthatja a vevőnek. (Ilyen igazolást és zárószámlát is igényelhetünk az energiaszolgáltatók online ügyfélszolgálatán.) A jegyzőkönyvet magánokiratként két tanúnak is alá kell írni. A jegyzőkönyv tartalmazhat egyéb megjegyzést (például az ingatlan állapotával kapcsolatban) vagy kötelezettségvállalást, amiben a felek megállapodnak.
(A birtokbaadási jegyzőkönyv alapján lehet – általában a vevő kötelezettsége – intézni a közműszerződések és a mérőórák átírását a szolgáltatóknál. Az átírást ugyanakkor a régi tulajdonos is kezdeményezheti, akinek szintén az az érdeke, hogy a fogyasztásmérők mielőbb lekerüljenek a nevéről.)
Mikor kell adózni az ingatlaneladás után?
Az ingatlaneladásból származó jövedelem után személyi jövedelemadót (ennek mértéke jelenleg 15 százalék) kell fizetni, ha az ingatlant a vásárlást követő 5 éven belül eladjuk. Csak akkor kell fizetni, ha a bevétel nagyobb volt, mint amennyiért vettük a lakást. Az adó alapja az eladási és a vételár különbözete lesz. Például ha 30 millió forintért vettünk egy lakást és 40 millióért adtuk el, a 10 milliós különbözet után kell adózni.
A vásárlás és az eladás között eltelt idő is befolyásolja a fizetendő adó mértékét.
– Az eladási és a vételi ár közötti különbözet 100 százaléka után kell adózni, ha az ingatlant a vásárlás évében vagy az azt követő évben adjuk el.
– Ha a vásárlást követő 2. évben, akkor a 90 százaléka,
– ha a 3. évben, akkor a 60 százaléka,
– ha pedig a 4. évben, akkor a 40 százaléka után kell 15 százalékos szja-t fizetni.
– Az 5. évtől már nem kell szja-t fizetni.
Ha tehát a vásárlást követő évben adjuk el az ingatlant, akkor 10 millió forintos árkülönbözet után 1,5 millió szja-t fizetünk, ha a 4. évben akkor már csak 450 ezret.
Az adó alapja tovább csökkenthető az ingatlanon elvégzett értéknövelő beruházások értékével (ilyen lehet a tetőcsere vagy a fűtéskorszerűsítés) – ha ez 3 millió forintba került, akkor a példánkban szereplő ingatlan esetében 10 helyett 7 millió forint az adó alapja.
Az adóalapot csökkentheti még a korábban, a lakásvásárláskor kifizetett visszterhes vagyonátruházási illeték (vagyonszerzési illeték) összege, valamint a lakás eladásakor az eladással kapcsolatos költségek (például az ügyvéd, az ingatlanközvetítő és a hirdetés díja, vagy az energetikai tanúsítvány elkészítésének költsége) ,amelyek szintén milliós nagyságrendben csökkenthetik az szja-alapot. A felmerült költségeket számlával kell igazolni.
A lakáseladásból származó jövedelmet az adásvételről szóló szerződés földhivatali benyújtása utáni év május 20-áig kell bevallani az szja-bevallásban.
Hogyan adózunk ajándékba kapott lakás eladás után?
Ha ajándékozással jutottunk az ingatlanhoz, amit 5 éven belül eladunk, akkor az eladási ár 25 százaléka lesz az adóalap, ami után a fent leírtak szerint az eladásig eltelt évek (0 és 4 év között) alapján kell szja-t fizetni. (Az ajándékozásról és annak költségeiről ebben a cikkünkben olvashat.)
Ingatlanvásárlás
Ha egy lakás vagy ház megtekintése és bejárása után úgy érezzük, hogy megtaláltuk álmaink otthonát, és meg kívánjuk azt vásárolni, akkor először meg kell állapodni az adásvétel részleteiről az eladóval: a vételárról, a szerződéskötésről, a fizetés ütemezéséről és a birtokba vételről.
Nézzük meg a tulajdoni lapot!
A szerződéskötés előtt azonban ajánlott megnézni a kiszemelt ingatlan tulajdoni lapját az ingatlan-nyilvántartásban (a földhivatal online rendszerében évente két lekérdezés ingyenes, azon felül ingatlanonként 3000 forintba kerül), amelyről sok minden kiderülhet. Láthatjuk, hogy ki vagy kik az ingatlan tulajdonosai, vannak-e terhei, például banki zálogjog, végrehajtási vagy haszonélvezeti jog van rá bejegyezve, illetve per alatt állhat.
A haszonélvezeti jog jogosultjának az eladással egy időben le kell mondani erről a jogáról (ingyenesen vagy ellenértékért), ha ezt nem teszi meg, még időben elállhatunk az ingatlanvásárlástól. Egy ingatlant haszonélvezeti joggal terhelten is eladhatja a tulajdonosa, de ha mi akarunk beköltözni a lakásba, akkor jobb, ha mielőbb tisztázzuk a jogi helyzetet. (A haszonélvezeti jogról és annak megváltásáról részletesen ebben a cikkben olvashat.)
Ha mi nem, az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvéd mindenképpen le fogja kérni a földhivataltól az ingatlan tulajdoni lapját és a térképmásolatot, amelyen látszik az ingatlan környezete is, és a feljegyzésekről tájékoztatja a szerződő feleket. Az esetleges terhek földhivatali törlése az ingatlan eladójának kötelezettsége, ami az adásvételi szerződésbe is bekerül, és feltétele a vételár kifizetésének.
Nézzünk utána, mekkora hitelt kaphatunk!
Az ingatlanvásárlás sarokköve a finanszírozás. Előre gondoljuk át, miből és milyen segítséggel tudunk lakást vásárolni. Saját forrás mellett nagy valószínűséggel szükségünk lesz lakáshitelre (hitelt is csak legalább 20 százaléknyi önerő mellett kaphatunk). Hogy mennyire vagyunk hitelképesek, az a saját és az adóstársunk jövedelmétől és a rendszeres kiadásainktól függ. A hitelfelvétel előtt a bankok megvizsgálják, hogy a jövedelmünk havonta mekkora hiteltörlesztést bír el, amely korlátot szab a felvehető hitelösszegnek (ez a JTM-korlát). A hitelfelvételi lehetőségekről tájékozódhatunk a Bank360.hu lakáshitel kalkulátora segítségével, vagy a bankok online vagy személyes ügyfélszolgálatán.
A gyermeket nevelők vagy vállalók állami támogatást is igénybe vehetnek lakásvásárláshoz – ez lehet közvetlen támogatás és kamattámogatás lakáshitelhez (csok), vagy kamatmentes babaváró hitel, amely önerőként is felhasználható lakáshitel felvételéhez. Lakáshitellel és csokkal vásárolt ingatlanhoz kötelező lakásbiztosítást kötni.
Előleget vagy foglalót adjunk?
A vásárlási szándékunkat előleg vagy foglaló átadásával is megerősíthetjük. A foglaló is beleszámít a vételárba, általában annak 10 százaléka szokott lenni. Ha meggondoljuk magunkat, és mégsem teljesítjük a megállapodást, akkor elbukjuk a foglalóként átadott pénzt. (Akkor sem jár vissza a foglaló, ha például az átadása után értesülünk arról, hogy az ingatlan használati joggal terhelt, hisz arról a tulajdoni lap megtekintésével már korábban tudomást szerezhettünk volna.) Az előlegként átadott vételárrészlet viszont minden esetben visszajár a vevőnek függetlenül attól, hogy az eladó vagy a vevő miatt nem teljesül végül az adásvételi szerződés. Az előleget vagy a foglalót a leggyakrabban az adásvételi szerződés megkötésekor fizetik. (Előbb is sor kerülhet pénz átadására, például ha írásbeli vételi szándéknyilatkozatot teszünk és előszerződést kötünk, ami még nem a végleges szerződés, de rögzíti az adásvételi szándékot és a vételárat.)
A szerződéshez ügyvéd vagy közjegyző kell
Az adásvételi szerződést írásba kell foglalni, az érvényességnek ugyan nem feltétele az ügyvédi ellenjegyzés vagy a közjegyzői okiratba foglalás, de a tulajdonszerzés földhivatali bejegyzéséhez ügyvédi vagy közjegyzői közreműködés kell. Az adásvételi szerződés alapján a vevő tulajdonjogát a földhivatal jegyzi be az ingatlan-nyilvántartásba, azaz az ingatlan tulajdoni lapjára.
A szerződés rögzíti a felek személyes adatait, az ingatlan adatait és terheit, ha vannak, és hogy azokat az eladónak kell töröltetni a földhivatalban. (A banki jelzálogjogot általában azt követően törölteti az eladó, amint rendezi a hitelét az ingatlanért kapott előleg vagy vételárrészletek segítségével.) A szerződés rögzíti a vevő fizetési kötelezettségét és az eladó birtokbaadási kötelezettségét is.
Garancia a fizetésre
Ha több részletben történik a vételár kifizetése, a felek kérhetik a földhivataltól, hogy a vevő tulajdonjogának bejegyzési kérelmét tartsa függőben a tulajdonosi bejegyzési engedély benyújtásáig, ezt legfeljebb 6 hónapra lehet kérni. Ilyenkor a tulajdoni lap széljegyére kerül fel a vevő bejegyzési kérelme, ha azonban 6 hónapon belül nem ad engedélyt a bejegyzésre a tulajdonos, akkor a földhivatal törli a széljegyet.
Az adásvételre a tulajdonjog fenntartásával is sor kerülhet. Ez azt jelenti, hogy az eladó a tulajdonjogát addig fenntartja, ameddig a vevő ki nem fizeti a teljes vételárat – ennek nincs határideje, akár több évig is elhúzódhat. A tulajdonjog fenntartását az ingatlan tulajdoni lapjára is fel kell jegyeztetni az eladónak a vevő megjelölésével.
A földhivatal eljárását a vevőnek kell kérelmezni
A vevő nem az adásvételi szerződés aláírásától, hanem a tulajdonának földhivatali bejegyzésétől válik tulajdonossá. A földhivatal eljárását a vevőnek kell kérelmezni a szerződés aláírásától számított 30 napon belül. Az eljárás során kötelező a jogi képviselet, ami azt jelenti, hogy a tulajdonosi bejegyzési kérelem, a szerződés és a szükséges dokumentumok benyújtása a vevő által megbízott ügyvéd vagy közjegyző feladata. (A földhivatali eljárás díja 6600 forint, ha gyorsítani akarjuk az ügymenetet, plusz 10 000 forint soron kívüli eljárási díjat kell fizetni.) A földhivatali bejegyzést az ingatlan eladójának engedélyezni kell, erre jellemzően akkor kerül sor, ha a vevő az ingatlan teljes vételárát kifizette. (A vevő tulajdonjoga a bejegyzési kérelem benyújtásának napjára datálódik.)
A birtokbaadáshoz két tanú is kell
Az adásvételi szerződés után kerül sor a birtokbaadási vagy birtokátruházási jegyzőkönyv aláírására. Ebben rögzítik a felek, hogy az ingatlant az eladó (mint átadó) az aláírás napján a vevő (mint átvevő) birtokába adja, és az ingatlan kulcsait is átadja. Rögzítik továbbá a fogyasztásmérő órák (víz, gáz, villany) gyári számát és a mérőórák állását. Az eladó az energiaszolgáltatótól kért nullás igazolással bizonyíthatja, hogy nincs tartozása. (A birtokbaadási jegyzőkönyv alapján lehet intézni a közmű-szerződések és a mérőórák átírását a szolgáltatóknál.) A jegyzőkönyvet magánokiratként két tanúnak is alá kell írni. A jegyzőkönyv tartalmazhat egyéb megjegyzést (például az ingatlan állapotával kapcsolatban) vagy kötelezettségvállalást, amiben a felek megállapodnak egymással.
Kevesen tudják, de a Polgári törvénykönyv szerint az ingatlan eladójával szemben is öt évig kellékszavatossági igény érvényesíthető olyan hiba miatt, ami nem a mindennapi használatból ered, hanem már korábban is fenn állhatott és arról az eladó nem tájékoztatta a vevőt (például a tetőszerkezet hibája miatti rendszeres beázás, amiről nem szólt az eladó az adásvételkor). Ilyenkor értesíteni kell az eladót, és a kár megtérítését kérhetjük.
15 napunk van a közművek átírására
Lakásvásárlást követően 15 napunk van – a birtokbaadástól számítva – arra, hogy átírassuk a közüzemi számlákat a nevünkre, a határidő elmulasztása kötbért/bírságot vonhat maga után. (Az átírást a régi tulajdonos is kezdeményezheti, akinek szintén az az érdeke, hogy a fogyasztásmérők mielőbb lekerüljenek a nevéről.) Az átírást a szolgáltatók ügyfélszolgálatain személyesen, vagy a honlapjukon az online ügyfélszolgálaton intézhetjük. A bejelentést megtehetjük valamennyi energiaszolgáltatóra vonatkozóan egy helyen és ingyenesen is, az állami e-bejelento.gov.hu oldalon. (Erre lehetőség van személyesen is a kormányablakokban.)
Az E-bejelentő szolgáltatásait a Központi Azonosítási Ügynök (KAÜ) valamely azonosítási megoldásával (például Ügyfélkapu vagy eSzemélyi) lehet igénybe venni, regisztrációt követően. A közművek átírásánál a „felhasználóváltás” ügyintézést kell választani, és megadni a régi és az új felhasználó adatait, csatolni a kért dokumentumokat, egyebek mellett a fogyasztásmérő átadás-átvételi jegyzőkönyvét, a régi és az új szerződő nyilatkozatait az átadásról/lemondásról, illetve az átvételről. Amelyik dokumentum nem elektronikusan hitelesített, lehetőség van az „Azonosításra Visszavezetett Dokumentum Hitelesítés” funkció (magyarorszag.hu/avdh) közbeiktatásával hitelesíteni, majd feltölteni azokat.
A közműszolgáltató az új ügyfélnek szerződést küld, általában postán, amit aláírva vissza kell küldeni.
A távközlési szolgáltatók az átírásért pár ezer forintos díjat számolhatnak fel.
Mennyi illetéket fizetek ingatlanvásárláskor?
A vevőnek az ingatlan megvásárlása után visszterhes vagyonátruházási illetéket (ismertebb nevén vagyonszerzési illetéket) kell fizetni, amelynek mértéke az ingatlan forgalmi értékének 4 százaléka. (Egymilliárd forintnál értékesebb lakások esetében az egymilliárdon felüli részre 2 százalék az illeték, de az összege legfeljebb 200 millió forint lehet.) A forgalmi értéket az adóhatóság állapítja meg, és szabja ki az illetéket (ezért nem érdemes trükközni a vételárral, de a leggyakrabban a forgalmi érték azonos az adásvételi szerződésben szereplő összeggel). (Az ingatlan tulajdonjogának megszerzését azonban nem kell bejelenteni az adóhivatalnak, a hatóságot a földhivatal fogja értesíteni, ahol kezdeményeztük a tulajdonjogunk bejegyzését.)
Az illeték csökkenthető az úgynevezett cserét pótló vétel kedvezménnyel. Ez azt jelenti, hogy ha lakást veszünk és az ezt megelőző három vagy az ezt követő egy éven belül egy másik lakást eladunk, akkor a forgalmi értékek különbözete után kell az illetéket megfizetni. Csak ha nagyobb értékű lakást veszünk, mint amennyiért a régit eladtuk, kell a különbözet után illetéket fizetni. Ha kisebb értékű lakást veszünk, akkor nem kell illetéket fizetni.
– A csok-támogatással vásárolt új vagy használt ingatlan után nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni.
– Illetékmentes lehet a telekvásárlás is akkor, ha azon 4 éven belül lakóházat építünk.
– Illetékkedvezmény érvényesíthető új építésű ingatlan vásárlásakor 15 millió forintig, ha annak értéke nem haladja meg a 30 millió forintot. Ilyenkor a 15 millió forint feletti vételárrész után kell csak illetéket fizetni.
– Az első lakást vásárló fiatalok – 35 éves kor alatt – 50 százalékos illetékkedvezményt kaphatnak, ha az ingatlan forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot.
– Az illetékmentes a házastársak vagyonközösségének megszünésekor, azaz váláskor az ingatlanszerzés. (Illetékmentes továbbá az egyenes ági rokonok, testvérek és házastársak közötti ingatlanajándékozás is, erről és az egyéb költségekről ebben a cikkünkben olvashat.)