A lakásbérlés szabályai, milyen jogai vannak a bérlőnek és a bérbeadónak?

A lakásbérlést vagy -kiadást tervezőknek nem árt tisztában lenni a jogaikkal és a kötelezettségeikkel, és azzal, hogy ki fizeti a lakásban elvégzett javítások számláit és a berendezések cseréjét. Felújítási munkák miatt fel is mondható a lakásbérleti szerződés. A bérlőnek nem csak használati, hanem birtoklási joga is van a lakásra, amit akár a tulajdonossal szemben is érvényesíthet.

 

Előző cikkünkben a lakásbérleti szerződés felmondásának szabályairól és a felek közötti esetleges jogvitákról írtunk, most a bérlő és a bérbeadó jogait és kötelezettségeit tekintjük át. A lakásbérletre vonatkozó szabályokat a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) egyes pontjai, valamint a lakások és helyiségek bérletéről szóló, 1993-as LXXVIII. törvény (lakástörvény) tartalmazza, ezektől a szabályoktól azonban el is lehet térni, ha a bérlő és a bérbeadó megállapodnak egymással, és nem tiltja a törvény.

 

Milyen joga van a bérlőnek?

A lakás bérlőjének használati joga van a lakásra, amit rendeltetésszerűen és a szerződésnek megfelelően használhat. A használati jogát harmadik fél nem korlátozhatja vagy akadályozhatja.

 

A bérlőnek a bérleti szerződés aláírásával birtoklási joga is lesz a lakásra, és ezt a jogot akár a tulajdonossal szemben is gyakorolhatja. Például akkor, ha vitatja a bérleti szerződés bérbeadó általi felmondását és nem költözik ki a lakásból a megadott időpontban, és birtokvédelmet kér a területileg illetékes jegyzőtől. A bérlő addig a lakásban maradhat, amíg nincs jogerős bírósági döntés a kiköltözésről.

 

A bérlőnek, ahogy a bérbeadónak, felmondási joga van. A felmondás feltételei attól függően változhatnak, hogy határozott vagy határozatlan idejű szerződést kötöttek a felek. (A felmondásról és a felek közötti jogvitákról bővebben itt olvashat.)

 

A bérlő a lakást vagy annak egy részét albérletbe is adhatja, ha ahhoz hozzájárul a bérbeadó, aki általában a lakás tulajdonosa. Az albérleti szerződést is írásba kell foglalni. (A napjainkban a lakásbérlő megnevezéseként elterjedt albérlő szó valójában, jogilag a bérlő – mint főbérlő – albérlőjét jelenti, a főbérlő megnevezés pedig a bérbeadót, illetve a tulajdonost jelöli.)

 

A bérlő a lakás bérleti jogát – a bérbeadó hozzájárulásával – elcserélheti.

Egy lakást több bérlő együttesen is bérelhet: a bérlőtársak a jogaikat együttesen gyakorolhatják, a kötelezettségük pedig a bérbeadóval szemben egyetemleges.

Milyen kötelezettségei vannak a bérlőnek?

A bérlőnek lakbért kell fizetni a szerződésben meghatározott összegben és időpontban. Ha fizetési határidő nincs a szerződésben, akkor havonta előre egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig kell megfizetni a lakbért. A szerződésben rögzíteni kell a bérleti díjon felül fizetendő egyéb díjak, mint például a rezsi fizetésének módját és határidejét.

 

A szerződés megszűnésekor a bérlőnek a lakást és a berendezéseket rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban kell visszaadni a bérbeadónak. (Úgy is megállapodhatnak a felek, hogy a bérbeadó teszi ismét használatra alkalmassá a lakást, és ennek költségét a bérlő állja.)

 

Milyen jogai és kötelezettségei vannak a bérbeadónak?

A bérbeadónak a lakást a komfortfokozatának megfelelő berendezésekkel együtt, rendeltetésszerű használatra alkalmas (üzemképes) állapotban kell a bérlőnek átadni. (A felek úgy is megállapodhatnak, hogy a bérlő látja el a komfortfokozatnak megfelelő berendezésekkel a lakást, ekkor a költségek megtérítését és annak feltételeit is meg kell határozni a szerződésben.)

 

A bérbeadó a lakás rendeltetésszerű használatát és a szerződésben foglalt kötelezettségek teljesítését évente legalább egyszer vagy szerződés szerint évente több alkalommal – a bérlő szükségtelen háborítása nélkül – ellenőrzi. A bérlőnek biztosítani kell – arra alkalmas időben – a bérbeadó lakásba történő bejutását, és tűrni kell az ellenőrzést. Mint ahogy rendkívüli káresemény esetén is tűrni köteles a lakáson belüli hibaelhárítás elvégzését.

 

Ha a lakásban, a berendezésekben, továbbá az épületben, az épület központi berendezéseiben a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek magatartása miatt kár keletkezik, a bérbeadó a bérlőtől a hiba kijavítását vagy a kár megtérítését követelheti.

 

A bérbeadó kauciót (más szóval óvadékot) kérhet a bérlőtől, ami 1-3 havi bérleti díjnak megfelelő pénzösszeg lehet. A kaució annak a biztosítéka, hogy ha a bérlő nem teljesíti a szerződésből fakadó kötelezettségeit, vagy kárt okoz a lakásban, akkor a bérbeadó a kaucióból fedezheti a felmerülő kiadásokat.

Kinek a feladata és költsége a javítások elvégzése?

A bérbeadó köteles gondoskodni

– az épület karbantartásáról;

– az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról;

– a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről.

 

A lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek viselésére a bérbeadó és a bérlő megállapodása az irányadó; megállapodás hiányában a karbantartással és felújítással kapcsolatos költségek a bérlőt, a pótlással és cserével kapcsolatos költségek a bérbeadót terhelik.

 

Az épület felújítása vagy a vezetékrendszer meghibásodása miatt a lakáson belül szükséges munkák elvégzéséről a bérbeadónak kell gondoskodni.

 

Ha a bérlő a bérbeadó helyett azonnali beavatkozást igénylő munkát végez, az igazolt költség megtérítését igényelheti. A szerződésben megállapodhatnak a felek arról is, hogy ha a bérlő a bérbeadótól átvállalt kötelezettséget teljesít, akkor azért milyen mértékű lakbérmérséklésre tarthat igényt.

 

Felújítási munka miatt odább is állhat a bérlő

A bérbeadó vagy a bérlő a korszerűsítési munkát úgy köteles elvégezni, hogy a lakás, illetőleg más lakások rendeltetésszerű használatát – lehetőség szerint – ne akadályozza. A munka megkezdéséről és várható időtartamáról a bérlőket előzetesen értesíteni kell. Ha a munkák zavarják a lakás használatát, a bérlő felmondhatja a bérleti szerződést.