Külföldiek veszik a magyar lakásokat

A lakosság reáljövedelmének csökkenése miatt nem vár élénkülést a lakáspiacon a Magyar Nemzeti Bank. Tavaly a tranzakciók száma ötödével csökkent 2021-hez képest. A külföldiek lakásvásárlásainak aránya ugyanakkor nőtt tavaly, főleg a Dél- és Nyugat-Dunántúlon, valamint Budapest belső kerületeiben.

2022 második felében fordulat következett be a lakáspiacon a gazdasági kilátások miatti bizonytalanság, az árak emelkedése és a hitelezési feltételek szigorodásának következtében – mondta Winkler Sándor, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) vezető közgazdasági elemzője az MNB új lakáspiaci jelentésének ismertetésekor. A fordulat mind az adásvételek számában, mind a lakásárak csökkenésében tetten érhető volt. 2023-ban a magas inflációs környezet miatt a háztartások reál értelemben vett rendelkezésre álló jövedelmének mérséklődése várható, ami miatt fennmaradhat az alacsony kereslet, tovább hűtve a lakáspiacot  – olvasható a jelentésben.

Túlértékeltek a hazai lakások

A 2014 óta tartósan emelkedő lakásárak 2022 harmadik negyedévében 1,6 százalékkal csökkentek az előző negyedévhez képest, amit a negyedik negyedévben 3,6 százalékos mérséklődés követett. Ezzel a lakásárak 2022 első félévében tapasztalt rendkívüli emelkedése (éves alapon 28,9 százalék) az év végére jelentősen, 10,6 százalékra lassult. Reálértelemben a lakásárak 9,9 százalékkal mérséklődtek egy év alatt 2022-ben.

Tovább nyílt az árolló Budapest és vidék közötti. Negyedéves alapon a fővárosban 1,1 százalék, a vidéki városokban 2,9 százalék, a községekben pedig 6,6 százalék volt a lakásárak csökkenése 2022 negyedik negyedévében. A mérséklődő lakásárak, valamint a bérek nominális növekedése, illetve a továbbra is feszes munkaerőpiac következtében összességében enyhült a lakásárak fundamentumokhoz viszonyított felülértékeltsége – vélik a szakértők.

Idén 43 százalékkal kevesebb lakást adtak el, mint egy éve

A 2022 folyamán megvalósult lakáspiaci tranzakciók száma 142 ezerre becsülhető, ami jelentős, 19 százalékos mérséklődést jelez 2021-hez képest, és a visszaesés mértéke 2023 elején tovább nőtt. Az adásvételek csökkenése már 43 százalékos volt az idei első negyedévben (24,6 ezret tehetett ki) az előző év azonos időszakához képest, ez nemzetközi összevetésben is jelentős – hívja fel a figyelmet az MNB. Az alacsonyabb kereslet hozzájárult az irányárak csökkentéséhez és a piaci alku növekedéséhez. A kereslet is közel a felére esett.

Jól tette, aki lakásba fektetett az elmúlt 7 évben

A kiadó lakások iránti kereslet 2023 elején már kissé mérséklődött, míg a bérleti kínálat változatlan szinten maradt, így a bérleti díjak éves növekedési üteme 18 százalékra lassult országos átlagban.

A bérbeadással elérhető hozamokat meghaladó állampapírpiaci hozamok mérsékelhetik a befektetési keresletet – hívja fel a figyelmet az MNB. Az elmúlt hét évben a lakásárak emelkedésével párhuzamosan, országosan és Budapesten is fokozatosan mérséklődött a lakásvásárlással és az azt követő bérbeadással elérhető, egy évre előretekintő bérbeadási bruttó hozam.

*Bruttó hozam közterhek és költségek levonása nélkül, az éves bruttó bérleti bevétel és a lakásár hányadosaként számolva. A bérleti díj és lakásár adatok 60 négyzetméteres lakásra vonatkoznak, amely méret megfelel az időszakok medián bérleti díjához tartozó alapterületnek. Forrás: ÁKK, MNB, KSH-ingatlan.com lakbérindex

Míg 2016 elején országos átlagban még 16 százalék, Budapesten pedig 10 százalék bruttó hozamot is el lehetett érni egy év alatt, addig ez 2022 végére rendre 10 és 6 százalékra csökkent. A bérbeadási hozam csökkenését a lakásárakat elmúlt években jellemző dinamikus, éves alapon 10–25 százalékos emelkedése okozta, ami a befektetések teljes hozama tekintetében értéknövekedésként kompenzálta a befektetőket. Az elmúlt hét évben lakásbefektetéssel és bérbeadással a vásárlást követő egy évben országos átlagban jellemzően 26–38 százalékos, Budapesten pedig 23–33 százalékos bruttó hozamot lehetett elérni a bérbeadás és az  értéknövekedés együttes figyelembevételével. Ez alól kivétel a 2019. első és 2020. utolsó negyedév közötti időszak volt, amikor a koronavírus-járvány kitörését követően ideiglenesen visszaesett a lakáskereslet és lassult az árnövekedés üteme.

2022-re az állampapírpiacon elérhető hozamok – különös tekintettel a lakossági állampapírok kamatára – elérték és Budapesten meg is haladták a bérbeadással elérhető bruttó hozamokat, ami összességében a befektetési célú lakáskereslet mérséklődése irányába mutat – írja az MNB.

Kitart a külföldi vásárlók érdeklődése

Országszerte tartósan megnőtt a külföldi lakásvásárlók aránya 2022-ben. Számuk a második negyedévében tapasztalt növekedést követően emelkedett szinten maradt, 2022 negyedik negyedévében 6,4 százalékot tett ki országosan. A külföldi vásárlók elmúlt évekhez képest tapasztalt magasabb aránya jelentős részben a lakáspiaci tranzakciók mintegy háromnegyedét adó vidéki településekhez volt köthető, a dél-dunántúli és nyugat-dunántúli régiókban a vásárlások 12,4 és 12 százalékát ők bonyolították 2022 negyedik negyedévében.

A legnagyobb számban külföldieket vonzó pesti belső kerületekben 2022 negyedik negyedévében 17,7 százalékot tett ki, ezzel Budapesten egészét tekintve az előző év azonos időszaki 5,6 százalékról 7,9 százalékra nőtt a külföldi vásárlók aránya. A hazai fizetőeszköz orosz–ukrán háború tavaly februári kitörését követő leértékelődése 2022-ben kedvező vásárlási lehetőséget biztosíthatott a külföldi, valamint devizában megtakarító vevőknek, akik így az eddig jellemzőhöz hasonló számban jelentek meg a piacon, miközben a belföldiek adásvételszáma lényegesen visszaesett.

Bezuhant a hitelezés

Az új lakáshitel szerződések értéke (33 milliárd forint) 68 százalékkal volt alacsonyabb februárban az előző évhez képest, amiben a szerződésszámok mérséklődése mellett a megkötött hitelszerződések átlagos hitelösszegének csökkenése is közrejátszott. A használt lakásra felvett hitelek esetében az átlagos hitelösszeg februárra 14-ről 10 millió forintra süllyedt. Új lakás építésére és vásárlására februárban átlagosan 14 millió forintot igényeltek, ami éves összevetésben közel 6 millió forint csökkenést jelent.

Az első három hónapot tekintve komoly a visszaesés: összesen 115,5 milliárd forint új lakáshitelt helyeztek ki a bankok, míg egy évvel korábban az első negyedévben 348,5 milliárd forintot – derül ki az MNB statisztikájából.

A Hitelezési felmérésre adott banki válaszok alapján 2023 első negyedévében az intézmények a lakáshitelek iránti kereslet további csökkenését tapasztalták, előretekintve azonban már keresletélénkülést valószínűsítenek.

Kevés új lakás épül

2022-ben 20,5 ezer új építésű lakóingatlant adtak át, ami mindössze 3,2 százalékkal haladta meg a 2021. évi szintet, viszont a 2023. első negyedévi átadások 20,2 százalékkal csökkentek éves összevetésben.

A magyar lakásállomány 0,45 százalékos éves megújulási rátája európai viszonylatban továbbra is alacsony. A hazai építőipar számára a munkaerőhiány mellett egyre nagyobb korlátot jelent a termelésben az elégtelen kereslet, és az anyag- és munkaerőköltségekben megfigyelhető kétszámjegyű éves áremelkedés is megnehezíti az új projektek elindítását.