Nem mindegy, hogy foglalót vagy előleget fizetsz a lakásvásárlásnál

Ha úgy érzed, megtaláltad álmaid otthonát, a lakásvásárlási szándékod komolyságát foglaló fizetésével is megerősítheted, de jó ha tudod, hogy a foglalót elbukod, ha mégsem veszed meg a lakást. Ha viszont az eladó gondolja meg magát, akkor ő a foglaló dupláját fizetheti vissza neked. Az előlegfizetéssel mindenki jól járhat.

Lakásvásárlásnál a foglaló fizetésével megerősítheted vételi szándékodat. A foglaló összegét az adásvételi szerződésbe is bele kell írni. Ha nem derül ki egyértelműen a megállapodásból, hogy a vételár-előleget foglalóként adtad át, azt előlegnek kell tekinteni. A foglaló csak pénz lehet, az – ahogy az előleg is – beleszámít a vételárba.

Alakulhatnak azonban úgy a dolgok, hogy felbontjátok az adásvételi szerződést, vagy mert meggondoltad magadat, találtál egy jobb lakást, vagy a bank nem ad annyi hitelt, amennyi az ingatlanvásárláshoz szükséges lenne, vagy pedig az eladó áll el a megállapodástól, mert kapott egy magasabb ajánlatot. Ilyenkor nem mindegy, hogy a szerződésbe foglalóként vagy előlegként került be a vételár-előleg átadása.

Ki bukja el a foglalót? Ki fizet duplán?

1.) A Polgári törvénykönyv (Ptk.) szerint ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért az eladó és a vevő sem felelős, vagy mindkét fél felelős, akkor visszajár a foglaló.

2.) Ha a szerződés meghiúsulásáért a vevő a felelős, akkor elveszti a foglalót. (Ez megtörténhet akkor is, ha nem kapsz annyi lakáshitelt, amennyi a lakásvásárláshoz kellene, ezért erre a lehetőségre ajánlatos kitérni az adásvételi szerződésben is, hogy ne bukd el a foglaló teljes összegét.)

3.) Ha a szerződés meghiúsulásáért az eladó a felelős, akkor duplán fizethet: vissza kell adnia a foglalót és még ugyanannyi összegben “kártérítést” köteles fizetni a vevőnek.

Kártérítés is kérhető

A Ptk. szerint a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesítenek. A bíróságtól kötbért és kártérítést kérhet a pórul járt fél. Bírósághoz lehet fordulni akkor is, ha a vevő túlzónak tartja a kért foglaló összegét, azt a bíróság mérsékelheti.

Az előleg mindig visszajár

A foglaló és az előleg összegéről a felek állapodnak meg. A foglaló összege a leggyakrabban az ingatlan vételárának 10 százaléka. Az előlegként átadott vételár-előleg – a foglalótól eltérően – mindig visszajár a vevőnek bármely okból bontják fel a szerződést.

Mikor adjuk át a foglalót, előleget?

Már az adásvételi szerződés előtt sor kerülhet a felek között előleg vagy foglaló átadására, illetve elfogadására, ahogy arra a Pest Vármegyei Főügyészség közleményben felhívta a figyelmet. A vevő írásbeli vételi szándéknyilatkozatot tehet, amit ha elfogad az eladó, akkor az ajánlattá válik, és létrejön a felek között az előszerződés. Ilyenkor az adásvételi szándék komolyságát pénzátadással biztosítják. A leggyakrabban azonban az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés aláírásakor szokták átadni az előleget vagy a foglalót, vagy azt követően utalják.

Ingatlan adásvételekor mind az előszerződést, mind a végleges szerződést írásba kell foglalni, hogy érvényes legyen. A szerződés alapján a földhivatal jegyzi be az vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba.

Foglaló vagy előleg fizetése előtt nézd meg a tulajdoni lapot!

Az előleg vagy foglaló átadása előtt mindenképpen javasolt megnézni a megvásárolni kívánt lakás vagy ház tulajdoni lapját online, vagy személyesen a földhivatalban. Az Országos Közjegyzői Kamara felmérése szerint tízből négy lakásvásárlásnál a foglaló kifizetése után derül ki, hogy az ingatlan zálogjoggal terhelt vagy haszonélvezője van, illetve tisztázatlanok a tulajdonviszonyai. Ha a vevő számára utólag derül ki, hogy a lakás haszonélvezeti joggal terhelt, erre hivatkozva nem kérheti vissza a foglalót.