Nem terjedt még el az olcsó lakáshiteles értékbecslés

A bankok a jelzáloghitelezési ügyek kevesebb mint harmadában alkalmazzák egyelőre a helyszíni szemle nélküli statisztikai értékbecslést, vannak hitelintézetek, amelyek még be sem vezették – derül ki a pénzintézetek tájékoztatásából. Az értékbecslési díjjal ugyanakkor gyakran akcióznak a bankok.

„Széles körben díjmentessé válhat az ingatlanok értékbecslése, ezt a jövőben a hitelezési ügyek egyharmadában egy erre a célra létrehozott adatbázis alapján végezhetnék el a bankok. Így egy-egy ügyfél 30-50 ezer forint megtakarítást érhet el” – jelentette be Varga Mihály pénzügyminiszter 2020 novemberében. Három hónappal később a Magyar Nemzeti Bank és a Pénzügyminisztérium rendeletmódosításokkal lehetővé tette, hogy a bankok a hitelfedezeti mutató számításához az ingatlan forgalmi értékét és ez alapján a hitelbiztosítéki értékét statisztikai alapú értékbecsléssel is megállapíthassák. A helyszíni szemle nélküli értékbecsléssel a hitelezési folyamatot kívánták gyorsítani és költséghatékonyabbá tenni.

Az új módszer azonban területileg és ingatlanméret szempontjából is korlátozottan használható, és az ez alapján igényelt hitel összege legfeljebb a felajánlott ingatlan értékének 60 százaléka lehet (a jelzáloghiteleknél megszabott és hagyományos értékbecsléssel elérhető 80 százalék helyett).

A tapasztalatok szerint azért sem terjedt még el széles körben, mert az ügyfelek nagy része inkább részletesebb, helyszíni szemle alapján készült szakértői véleményt kér az egyszerűbb, statisztikai módszerrel készült értékmeghatározás helyett. A helyszíni értékbecslés akkor hasznos, ha az adott ingatlan jobb műszaki állapotú vagy extrákkal felszerelt, mint a környezetében lévő, összehasonlításként szolgáló lakások, így az magasabb értékre taksálható.

Mikor használható a statisztikai értékelés?

A PM rendelete szerint új hitel kihelyezésénél a hitelező akkor állapíthatja meg statisztikai alapú értékelési szakvélemény alapján az ingatlan hitelbiztosítéki értékét, ha

– az ingatlan lakásként nyilvántartott lakóingatlan,

– a lakás alapterülete legfeljebb 150 négyzetméter,

– az ingatlan Budapesten, megyeszékhelyen, megyei jogú városban vagy a budapesti agglomeráció területéhez tartozó településen található,

– az értékmegállapítást megelőző naptári évben az adott településen – Budapesten az adott kerületen belül – legalább tíz, egymástól fajlagos árában legfeljebb 30 százalékkal eltérő ingatlan-adásvételre sor került,

– a felvenni kívánt hitel összege nem haladhatja meg az ingatlan hitelbiztosítéki értékének 60 százalékát.

Az ingatlan értékeléséhez 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapot kell benyújtani az ügyfélnek.

Refinanszírozási célú hitelnél (adósságrendezésnél, hitelkiváltásnál) kissé szélesebb körben alkalmazhatják a bankok a statisztikai értékelést az ingatlan hitelbiztosítéki értékének meghatározásához: 150 négyzetméternél nagyobb lakóingatlan esetében is, amely városban, a budapesti agglomerációban, vagy a Balaton kiemelt üdülőkörzetéhez tartozó településen található, ahol az értékmegállapítást megelőző egy évben legalább öt ingatlan-adásvételre sor került.

Az UniCredit és az Erste jelenleg nem használja a statisztikai alapú értékbecslést új hitelek kihelyezésénél, az utóbbi idén tavasszal tervezi bevezetni. A Takarék-csoport már 2020 őszén bejelentette, hogy egy saját, automatizált értékbecslési módszert dolgozott ki. A K&H, az OTP és a Raiffeisen bankok tapasztalatai szerint gyorsabb és olcsóbb a statisztikai értékbecslés, mint a helyszíni szemlés. A Raiffeisen észrevétele szerint ugyanakkor a hitelfelvételi folyamatot eddig sem lassította a hagyományos értékbecslés – amely néhány napot vesz igénybe -, mivel a hiteligénylés részfolyamatai (értékbecslés, bírálat, stb.) régóta párhuzamosan zajlanak.

Mostanában akcióznak vele a bankok

Az MNB szakértőinek 2021-es becslése szerint évente 20-30 ezer ügyfél esetében lehetne statisztikai alapú értékbecslést alkalmazni. “A hagyományos értékbecslés 30 ezer forintos díjának új módszer miatti, a bankok által várt 50 százalékos csökkenése esetén ez a lakáshitel-felvevőknél évente akár 300-450 millió forint közvetlen megtakarítást eredményezhet” – írták az MNB elemzői tanulmányukban.

A lakóingatlanok helyszíni értékbecslési díja jelenleg átlagosan 40 ezer forint körül alakul, míg a statisztikai értékbecslés ennél olcsóbb, a 40 százaléka lehet, ha épp nem ingyenes. Az értékbecslési (fedezet értékelési) díjjal ugyanakkor a bankok nagyon gyakran akcióznak, azaz a díjat részben vagy teljesen elengedik, illetve jóváírják (visszatérítik) hitelfolyósításkor az ügyfélnek.

Bárki kérhet az eladási árról adatot a NAV-tól

A Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) az ingatlanátruházásokhoz kapcsolódó illeték mértékének megállapításához országos adatbázist működtet, ami tartalmazza az ingatlanok értékadatait és főbb jellemzőit. Ezt, az úgynevezett tranzakciós adatbázisát használják a bankok is a statisztikai értékbecslés számításaikhoz. Az adatbázisból ugyanakkor bárki kérhet adatokat díjfizetés ellenében. Az adatszolgáltatás alapdíja 7500 forint, ezen felül ingatlanonként 25 forintot kell fizetni – ez tartalmazza az illetékkiszabás alapjául szolgáló, forintban meghatározott forgalmi értéket és az ingatlan négyzetméterben meghatározott alapterületét. Részletes adatszolgáltatással – amely a NAV helyszíni szemléjén felvett adatok alapján történik – az alapdíjon felül ingatlanonként 110 forintot kell fizetni. Ezzel egyebek mellett az ingatlan környezetéről, az állapotáról és energiaellátásáról is szerezhető információ.