Haszonélvezeti jog

Egy ingatlan értékét és forgalomképességét döntő módon befolyásolja, hogy van-e rajta haszonélvezeti jog. Erről vásárlás előtt mindenképpen érdemes tájékozódni. Összefoglaltuk mindazt, amit a haszonélvezeti jogról tudni kell.

 

A haszonélvezet fogalmával a leggyakrabban ingatlan-adásvétel vagy haláleset kapcsán találkozhatunk, például akkor, amikor egy özvegy haszonélvezeti jogot szerez az elhunyt házastársával közösen lakott lakásra, majd azt az ingatlan eladásakor töröltetni kell a földhivatalban. A haszonélvezeti jog nagyon erős jogosultságot jelent, de nem olyan erőset, mint a tulajdonjog. Megnehezítheti az érintett ingatlan eladását és csökkentheti az értékét.

 

Mit jelent a haszonélvezeti jog?

A haszonélvezeti jog lényege, hogy a haszonélvezeti joggal rendelkező természetes vagy jogi személy más tulajdonában lévő ingatlant (vagy ingóságot) ingyenesen birtokolhat, használhat, hasznosíthat és szedheti annak hasznait.

 

A haszonélvezeti jog jogosultja egy valamit nem tehet: nem rendelkezhet az ingatlannal, azaz nem adhatja el, és nem terhelheti meg (például jelzáloggal). A haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át másra, és az tőle nem is örökölhető. A birtoklás, a használat és a hasznosítás jogának gyakorlását azonban átengedheti másnak ingyenesen vagy ellenszolgáltatásért (például bérbe adhatja az ingatlant). Ellenszolgáltatásért csak akkor teheti ezt meg, ha a tulajdonos nem él a használat, hasznosítás és haszonszerzés jogával azonos feltételek mellett (például a tulajdonos is bérbe veheti és adhatja azonos bérleti díjért az ingatlant).
A haszonélvezetre vonatkozó szabályokat a Polgári törvénykönyv XXX. fejezete tartalmazza, a haszonélvezeti jog értékére és a fizetendő illetékekre vonatkozó előírásokat pedig az illetékekről szóló törvény.

 

Hogyan jöhet létre haszonélvezeti jog?

A haszonélvezeti jog létrejöhet szerződéssel, jogszabály alapján vagy bírósági ítélet nyomán.

A jogszabály alapján létrejövő leggyakoribb haszonélvezeti jog az özvegyi. Az öröklési jog szerint az özvegyet a házastárs vagy élettárs halálát követően holtig tartó haszonélvezeti jog illeti meg a közösen lakott ingatlanon és a hozzá tartozó berendezési tárgyakon. A haszonélvezeti jogot be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba. (Ha végrendelettel történik az öröklés, és az alapján az özvegy nem örököl haszonélvezeti jogot, akkor azt a kötelesrész szabályai szerint igényelheti bíróságon.)

Szerződéssel jön létre haszonélvezeti jog ingatlanvásárláskor, például amikor egy szülő lakást vásárol a gyerekének, magának pedig haszonélvezeti jogot tart fenn.

Egy ingatlannak egyszerre több haszonélvezője is lehet (ez a részleges haszonélvezeti jog). Ekkor a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogára a közös tulajdon szabályait kell alkalmazni.

 

Meddig állhat fenn a haszonélvezeti jog?

Természetes személy haszonélvezeti joga korlátozott időre, legfeljebb a haláláig állhat fenn, míg jogi személynek (például cégnek) korlátozott vagy korlátlan ideig, de legfeljebb ötven évre.

 

Mikor szűnik meg a haszonélvezet?

Megszűnik a haszonélvezet

– ha lejár a határozott időre alapított haszonélvezet,

– ha a jogosult meghal vagy a jogi személy jogutód nélkül megszűnik,

– ha az ingatlan megsemmisül,

– ha a haszonélvező szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát,

– ha a haszonélvező nyilatkozatban lemond a haszonélvezetről.

 

Milyen kötelezettségei vannak a haszonélvezőnek?

Egy ingatlan haszonélvezőjét terhelik – a rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével – az ingatlannal kapcsolatos közterhek és közüzemi díjak fizetése, a használatból eredő javítások elvégeztetése és költsége.
A haszonélvező köteles értesíteni a tulajdonost az ingatlant fenyegető veszélyről és a beállott kárról, továbbá köteles tűrni, hogy a tulajdonos a veszély elhárításához vagy a kár következményeinek megszüntetéséhez szükséges intézkedéseket megtegye. A haszonélvező mindezt maga is elvégezheti, ha a tulajdonos nem teszi, akkor a haszonélvezet megszűnésekor követelheti a saját költségén elvégzett munkálatok következtében az ingatlanon beállott értéknövekedés megtérítését.

 

Milyen joga van a tulajdonosnak?

A tulajdonosnak ellenőrzési joga van, ellenőrizheti, hogy a haszonélvező (vagy az, akinek a haszonélvező bérbe adta) a rendeltetésének megfelelően használja az ingatlant. Ha a haszonélvező rongálja vagy nem a rendeltetésének megfelelően használja az ingatlant, a tulajdonos biztosítékot kérhet, ha a tiltakozása nem vezetett eredményre. A tulajdonos, amíg nem kap biztosítékot, bíróságtól kérheti a haszonélvezeti jog gyakorlásának felfüggesztését. A nem rendeltetésszerű használatból eredő kárt meg kell fizetni a tulajdonosnak.

 

Eladható-e haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan?

Eladható az ingatlan, de a haszonélvezeti jog fennmarad az ingatlanra akkor is, ha megváltozik a tulajdonosa. (Ha a földhivatalban elidegenítési és terhelési tilalmat is bejegyeztek, akkor a haszonélvező egyetértése is szükséges az eladáshoz, ellenkező esetben anélkül is eladható az ingatlan.) Ingatlanértékesítéskor meg is szűnhet a haszonélvezeti jog, ha az eladással egy időben a haszonélvező lemond a haszonélvezeti jogáról ingyenesen vagy ellenértékért. A haszonélvezeti jog értékének kiszámításához az illetéktörvény ad segítséget.

 

Mennyibe kerül a haszonélvezeti jog megváltása?

A haszonélvezeti jog vagyoni értékű jog, és az ilyen jogok értékének megállapítását az illetéktörvény szabályozza. (Ettől el is lehet térni a haszonélvezeti jog “megváltásakor”, de a fizetendő illeték kiszabásakor az adóhivatal a törvényi értéket veheti alapul.) Az illetéktörvény szerint a vagyoni jog értékét egy szorzattal lehet meghatározni: a jog egyévi értékét – ami az ingatlan forgalmi értékének egyhuszad része – meg kell szorozni annyi évvel, amennyire szól a haszonélvezeti jogosultság. (Ilyenkor az illeték mértéke nem haladhatja meg az egyévi érték húszszorosát.)
Ha a haszonélvezeti jog korlátlan, azaz egy személy életének, házasságának vagy özvegységének idejére terjed ki, akkor az illető személy életkora alapján meghatározott szorzót kell alkalmazni.

 

Ha a jogosult:

– 25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szeresét,

– 25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosát,

– 51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosát,

– 65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szeresét kell venni.

Például ha egy ingatlan forgalmi értéke 50 millió forint, akkor a haszonélvezeti jog egyévi értéke az egyhuszad része, azaz 2,5 millió forint. Ha a haszonélvező életkora 60 év, akkor a 2,5 milliót hattal kell szorozni, ami 15 millió forint – azaz ennyi a haszonélvezeti jog értéke, amit például a lakásvásárló fizethet a haszonélvezeti jog lemondásáért a jogosultnak.

A határozatlan időre szóló haszonélvezeti jog értéke az egyévi érték ötszöröse.

 

Mennyi illetéket kell fizetni?

Aki haszonélvezeti jogot szerez, illetéket kell fizetnie (de vannak kivételek): visszterhes vagyonátruházási illetéket vagy – ha ingyenesen szerez jogot – ajándékozási illetéket.

– Haszonélvezeti jogot csak az ingatlan tulajdonosa alapíthat valaki számára az ingatlanon. A tulajdonos által alapított haszonélvezeti jog után a haszonélvezőnek visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetnie, a haszonélvezet (a fent említett módon kiszámított) értékének 4 százalékát. (Haszonélvezettel terhelt ingatlan vásárlásakor a vevő a tulajdonszerzés utáni illetéket az ingatlan haszonélvezet értékével csökkentett forgalmi értéke után fizeti, szintén 4 százalékot. Ugyanez a helyzet akkor is, ha a tulajdonszerzéssel egyidejűleg jegyeznek be haszonélvezeti jogot az ingatlanra.)

– Akkor nem kell illetéket fizetni, ha házastársak vagy egyenes ági rokonok között történik a haszonélvezeti jog alapítása, illetve az arról lemondás.

– Akkor sem kell illetéket fizetni a haszonélvezőnek, ha a tulajdonosváltás előtt is haszonélvezeti joga volt az ingatlanon.

– Illetéket kell fizetni, ha valaki ellenértékért (pénzért) mond le a haszonélvezeti jogáról (a vagyonszerzés után, a haszonélvezet értékének 4 százalékát).

– Annak a személynek azonban, aki ingyenesen jut haszonélvezeti joghoz, ajándékozási illetéket kell fizetni, ennek mértéke lakóingatlannál a haszonélvezeti jog értékének 9 százaléka (nem lakás esetében 18 százaléka).

– Szintén fizetni kell illetéket, ha valaki átengedi másnak az ingatlanon fennálló haszonélvezet gyakorlását (a haszonélvezet értékének 4 százalékát).

– A lakásépítéshez kapcsolódóan is érvényesíthető illetékmentesség, például lakóház építésére alkalmas telek tulajdonának és haszonélvezetének megszerzésekor, ha a telken 4 éven belül lakóház épül.

 

Az illetéken kívül mást is fizetni kell?

A haszonélvezeti jog alapítását, módosítását és törlését közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni, ez alapján kérelmezhető a földhivatali bejegyzés. Mindennek díja van, a földhivatali eljárás díja 6600 forint. (Nem kell okiratot csatolni a kérelemhez, ha a jogosult elhalálozott, és a haszonélvezeti jog megszűnése a személyiadat- és lakcímnyilvántartó adataiból megállapítható.)

Akkor nem jár plusz költséggel a haszonélvezeti jog alapítása, ha ingatlanvásárláskor egyazon okirat alapján és egy földhivatali eljárásban kérik a vevő tulajdonjogának és a harmadik személy haszonélvezeti jogának a bejegyzését.

Hogyan tudható meg, hogy van-e haszonélvezet egy ingatlanon?

A haszonélvezeti jogot ingatlanok esetén be kell jegyeztetni az ingatlan tulajdoni lapjára. Ez közhitelesen megmutatja, hogy az adott ingatlan haszonélvezeti joggal terhelt-e, és ha igen, milyen módon, ki vagy kik a jogosultjai.

 

Vásárlási döntés előtt mindenképpen érdemes megtudni, hogy a kiszemelt ingatlanon van-e haszonélvezeti jog. Az eladótól kapott választól függetlenül hasznos lekérni a tulajdoni lapot, hogy erről közhiteles formában is megbizonyosodjunk. (A tulajdoni lap lekéréséhez itt adunk segítséget.)

 

Az adásvételi szerződés megkötése előtt az ügyvéd ugyan mindenképpen kérni fog vagy maga kér le tulajdoni lapot, de a tájékozódást nem érdemes megvárni ezzel, hiszen az ingatlan értékét és forgalomképességét jelentősen befolyásolhatja a haszonélvezeti jog. Ha a vevő vagy érdeklődő időben pontos információt szerez erről, akkor eldöntheti, hogy egyáltalában tesz-e így vételi ajánlatot az ingatlanra, és ha igen, milyet. Ezzel pénzt és időt egyaránt spórolhat magának.