Győr az iparosodás nyertese, Debrecen követi, Miskolc a várólistán

Győrben a lakosság és a lakóingatlanok száma, valamint a lakások ára is dinamikusan nőtt az elmúlt évtizedben. A siker mögött a jó megélhetést kínáló munkahelyek létrejötte áll. A minőségi munkahelyek száma meghatározó tényező a nagyobb városok ingatlanpiacán, így Debrecenben és Miskolcon is.

Dinamikusan fejlődő Győr

Győr hatalmas fejlődésen ment keresztül az elmúlt évtizedekben. Az Audi mellett számos jól fizető állásokat kínáló magyar és külföldi cég telepedett le a város ipari parkjában, illetve ipari körzeteiben. Győrnek jelentős egyeteme is van, így azok akik a helyi lakáskiadásba fektetnek, nemcsak az ország más részeiről idetelepülő munkavállalókra, hanem az egyetemistákra is számíthatnak bérlőként. További előnye a városnak és a környéknek, hogy mind autóval, mind vonattal alig több mint egy óra alatt Bécsben lehetünk, így az Ausztriába ingázók is előszeretettel költöznek ide. Mindezeket figyelembe véve nem meglepő, hogy a megélhetés Győrben, ha nem is olyan drága, mint a fővárosban, de a legtöbb vidéki városhoz képest nem olcsó.

A vonzó munkalehetőségek miatt az elmúlt években Győrben egymást érték a lakásépítési projektek, több ezer lakás épült fel, amelyek hamar gazdára talált. A város lakossága 2017 óta gyors ütemben bővült, és jelenleg meghaladja a 133 ezret, ezalatt a lakások száma is több mint kétezerrel nőtt, ma már megközelíti a 62 ezret.

Győrben a lakóingatlanok négyzetméterára 2022 novemberében 765 ezer forint volt, kissé alacsonyabb, mint a szeptemberi ár. Januárban az árak további mérséklődéről számoltak be helyi ingatlanirodák képviselői az Ingatlannet.hu-nak.

Bizonytalan a helyzet

Hétről hétre változott a helyzet: a használt lakásoknál több millió forintot csökkenhetett az irányár, például a győri eladó lakás kínálatunkban egy 38 millió forintért hirdetett 53 négyzetméteres, felújított panellakás 32,5 millióért kelt el – mondta az év végi, év eleji tapasztalatokról Szlovacsek Anita, a győri Ideális Ingatlan munkatársa. A rezsiárak emelkedésével és a szakemberhiány miatt a felújítandó, korszerűtlen családi házak ára csökken, míg felértékelődnek a jó állapotú vagy felújított ingatlanok.

A gazdasági helyzet miatt nagy a bizonytalanság a piacon, a befektetők érezhetően kivárnak, hátha lejjebb mennek az árak, az eladóknak pedig azt tanácsoljuk, hogy reális árat határozzanak meg ingatlanjaiknak, ha sürgős az értékesítés, mert azt is el kell ismerni, tavaly rendkívül túlározottá váltak az ingatlanok – mondta az idei kilátásokkal kapcsolatban az ingatlanközvetítő.

A panelárak csökkenéséről és a „készpénzes”, befektetési célból vásárlók eltűnéséről számolt be a győri EraLak Ingatlan tulajdonosa is. „Egy szigetelt, négyemeletes panelházban lévő, parkra néző, 53 négyzetméteres lakást 34 millió forintért hirdetünk, amit augusztusban még ilyen ár körül el lehetett volna adni, de most megnézni se nagyon akarják 31 millióért. A burkolatot fel kellene újítani a beköltözéshez, de ez 1-1,5 milliónál nagyobb ráfordítást nem igényelne” – mondta Horváth Erika.

A rezsidrágulás miatt nehéz helyzetben vannak az 1980-90-es években épült, nagy területű családi házak tulajdonosai, egy ilyen kétszintes, 200 négyzetméteres, 79,9 millióért hirdetett ingatlanra 62 milliós ajánlatot kaptunk – igaz, itt a nyílászárókra és a fűtés korszerűsítésére tízmilliót kellene költeni – említett még egy példát az ingatlanos, aki szerint most két számjegyű hitelkamatok mellett, családi vagy más segítség nélkül különösen nehéz a fiataloknak lakáshoz jutni. Az év elején érezhetően megcsappant a vevők érdeklődése, és több ügyfelük visszamondta az irodának adott eladási megbízását.

Debrecen felzárkózik

Ha Győr nagyvárosi konkurenseit megnézzük, akkor azt látjuk, hogy Debrecenben novemberben még kitartottak a lakóingatlan árak a 723 ezer forintos szinten. Az alföldi település az utóbbi 5-6 évben lépett a fejlett iparvárosok útjára, amelyen Győr halad, és a jól fizető debreceni ipari munkahelyek néhány éven belül várhatóan megszaporodnak. A debreceni eladó lakások, épülő házak, valamint a telkek iránti kereslet rövid idő alatt csaknem felzárkóztak a győri szinthez.

Miskolc olcsóbb

Miskolc vonzereje a megfizethetőség, itt az átlag négyzetméterár 458 ezer forint.  Bőséggel vannak megfizethető lakások és elérhető építési telkek a városban, de nagyon hiányzik néhány ipari nagyberuházás, amely jövedelmező állásokat hozna létre a város és a térség lakosságának. Jelenleg a város lakossága évről évre némileg csökken, ahogy a munkaerő Budapestre, Győrbe, vagy Nyugat-Európába áramlik. Ha egy-két nagyberuházás ezt megállítaná, akkor természetesen a lakóingatlanok iránti kereslet és az árak is felzárkóznának az erős gazdaságú iparvárosokéhoz.

Mennyi egy panel, és mennyiért lehet kiadni?

Az Ingatlannet.hu adatbázisa szerint Győrben, egy 50 négyzetméteres panel lakásért 32 milliót kérnek. Ha kiadjuk, az albérletek kis hullámzást követő csökkenés után 162 ezer forintot kérhettünk novemberben. (A győri albérletárak december-januárban is kitartanak, egyelőre nem tapasztaltak változást az ingatlanközvetítők, 120 ezer forintért már nem kapni a városban albérletet.)

A debreceni panelek átlagára magasabb, 35 millió forint. A debreceni 50 négyzetméteres albérletek bérleti díja novemberre már átlagosan csak 145 500 forint volt, tehát befektetésünk lassabban térül meg, mit Győrben.

Miskolcon egy 50 négyzetméteres panel, csak 19 millióba kerül, az 50 négyzetméteres albérletekért is csak 119,6 ezer forintot kell fizetnünk havonta.

Az új építésűek tartják az árakat

Új építésű lakást bőven találunk Győrben is, általában 2023 őszi-téli átadással. A Levendula Parkváros nevű projekt 24 lakásából még 15 eladó, 860 ezer forint körüli négyzetméter árakkal.

Az 51 lakásos Juhar Lakópark már 1 milliós négyzetméter árért kínálja az 50-70 négyzetméteres lakások többségét, de a választékban van 32 négyzetméteres lakás 33,6 millióért és 92 négyzetméteres több mint 93 millióért, igaz az utóbbi ingatlanhoz 25 négyzetméter erkély is tartozik.

A Tavirózsa Lakópark 31 lakása a kisebb, 37-51 négyzetméteres otthonokat keresőknek épült, alacsonyabb, 8-900 ezres négyzetméter árakkal, a Győrújbaráti Paperdő Lakópark ezzel szemben az igazán tehetőseket célozza, 10 különálló 100-170 négyzetméteres családi házból áll, 103 és 164 millió közötti árakért, de a a négyzetméterárak itt is hasonlóak a többi lakóparkéhoz.

Épül egy nagy, mintegy 100 lakásos, sorházakat és családi házakat magában foglaló lakópark a Mosoni-Duna mentén Likócson, ezeknek az árait azonban még nem tudjuk.

Nagy a különbség a városrészek között

Használt lakások esetében a legnagyobb presztízsű városrészeknek Győrben elsősorban a belváros és a Nádorváros számítanak, de például Révfalu is igen népszerű, ahol nyilván új építkezéseknek köszönhetően, 800 ezertől 1,1 millióig is találunk otthonokat. A régebbi révfalui házak ára ennek körülbelül a fele volt. Révfalun egyébként telkek is elérhetőek, régebbi falusi házzal, vagy annak a helyén.

Debrecen az új lakások építésében felveszi a versenyt Győrrel, talán mennyiségben le is körözi a nyugat-magyarországi várost. Az új lakások árai nemrég még négyzetméterenként 800 millió forint körül körül voltak, de idén már 900 ezer és 1 millió közötti árakra számítanak az eladók.

Lakóparkok Miskolcon is folyamatosan épülnek, és lakásaik árai megközelítik a többi nagyvárosét és Budapestét, 750 ezertől 1 millió feletti összegig terjedő négyzetméterárakkal.

Van ahol még a luxus is drágább

A luxus Győrben 300-350 millióba kerül, de találtunk egy 350 négyzetméteres tóparti, kandallós, medencés házat napelemekkel és hőszivattyúval, 590 millió forintért is. Ezért az összegért már a tó egyhuszonnegyed része is a miénk.

Debrecenben jóval több luxus minőségű házat találtunk mint Győrben, 400 és 600 millió között, de a pillanatnyi csúcstartónak egy 430 négyzetméteres ház tűnik, 750 millióért, amely feszített víztükrű medencével rendelkezik, és a legelegánsabb környéken, a Nagyerdőn található.

Miskolcon ezzel szemben a luxus is visszafogottabb, 300 milliónál drágább ingatlanból már keveset találunk. Egy igen kedvelt és drága környéken, Miskolctapolcán található ház vezeti a listát, amely 540 négyzetméter és 380 millióért kínálják.