Szeged, a pezsgő egyetemváros

Az ingatlanpiaci fordulat Szegeden is érezteti a hatását, de a belváros, különösen az egyetem környéke továbbra is népszerű a vevők és a bérlők körében. Az újépítésű lakások négyzetméterára mára elérheti az egymillió forintot.

Szeged az ország harmadik legnagyobb városa, 160 ezren lakják. Debrecenhez hasonlóan Szeged is egyetemi székhely, ami az ingatlanpiacot is meghatározza, hiszen a 20 ezer ott tanuló diák többsége nem szegedi lakos. Mivel az egyetemi épületek több városrészben is ott vannak, a fiatalos lendület az egész városban érezhető. Bár mára egyértelműen az egyetemi könyvtár, a belvárosban felépült TIK számít a központi helynek, 2000-ig a mai Szegedi Tudományegyetem (SZTE) karai több különálló egységként működtek, így az oktatás sem egy központban zajlott. Most is gyakran előfordul, hogy egy egyetemi hallgatónak ingáznia kell a különféle városrészekben lévő campusok között, sőt a Mezőgazdasági Kar hallgatóinak még Hódmezővásárhelyen is lehetnek óráik.

Ez az ingatlanpiac szempontjából azért jó hír, mivel így nem csak a szegedi belváros, hanem Szeged egész területe piacképes és érdekes lehet a kiadó szobát vagy eladó lakást kereső hallgatók számára.

Novemberig tartott az áremelkedés

Az Ingatlannet.hu statisztikái szerint Szegeden az átlagos négyzetméterár 2022 októberében és novemberében volt a legmagasabb, 651 ezer forint, ami az előző év őszéhez képest közel 30 százalékos emelkedést jelent. Decemberben viszont már látszottak a visszaesés jelei minden ingatlantípusnál.

A szegedi családi házak négyzetméterára elmarad az átlagostól, ez 2022. novemberben 581 ezer forint volt. Ezt valamivel meghaladja a panellakásoké, amely már a 600 ezer forinthoz közelített, és ennél is többet kellett fizetni a téglalakásokért, közel 690 ezer forintot egy négyzetméterért. A sorházak árai a többi ingatlantípustól eltérően változtak, novemberben és decemberben is ezekért kellett Szegeden a legtöbbet fizetni, négyzetméterenként több mint 700 ezer forintot.

Egymilliós újépítésűek

Az újépítésű lakásoknál ennél jelentősen magasabb, akár egymillió forint körüli négyzetméterárak is előfordulnak. A szegedi Árkád szomszédságában felhúzott Cédrus Ligetben 600 újépítésű lakás várt, illetve vár az új tulajdonosokra jelenleg is. A kulcsrakész ingatlanok négyzetméterára a kisebb lakások esetén már az egymillió forintot is meghaladja, de 900 ezer forintnál olcsóbban nem is igen találni ingatlant a város legmodernebb lakóparkjában. Az átlagosnál tehát magasabbak az árak, cserébe az ide költözőknek az első öt évben gyakorlatilag nem kell majd rezsit fizetniük, és utána is jóval kevesebbet, mint egy átlagos lakásban. Köszönhető ez az energiahatékony kialakításnak, illetve a Szegeden kiépített geotermikus fűtési rendszernek, mely országos szinten is egyedülálló.

Januárra megérkezett a nagy visszaesés

A Központi Statisztikai Hivatal legutóbbi lakáspiaci jelentése szerint 2022-ben visszaesés volt jellemző a lakáspiaci forgalomra. Ez Szegedre nézve is igaz, László Zoltán, a Napfény Ingatlaniroda vezetője úgy látja, hogy a vevők jóval kevesebben vannak, az eladók közül pedig aki csak teheti, inkább kivár, illetve nem szívesen engednek az árból, már csak az inflációs hatás miatt sem. Az árcsökkentés főként olyan esetekben fordul elő, amikor egy adott élethelyzet miatt sürgőssé válik az ingatlan eladása. Részben ebből is következik, hogy januárban a szezonalitást figyelembe véve is jelentős visszaesést tapasztaltak a tranzakciók számában.

A vásárlói oldalról is hasonló tapasztalatokról számolt be Kis-Jakab Réka, az ArtHome Ingatlan szakértője.
“Lényegesen kevesebb a vevő a piacon, csökkent a hitelből vagy befektetési céllal vásárlók száma, így a széles kínálatból kevesebben válogatnak, ez gyakorlatilag a teljes ingatlankínálatot érinti.”

Jelentős árzuhanást Kis-Jakab Réka nem tapasztalt eddig a szegedi ingatlanpiacon, de a vevői oldal alkupozíciója érezhetően javult; nagyobb engedményt lehet most elérni, ha az árak lefaragása szóba kerül. László Zoltán a közeljövőben több bérlőre és kevesebb vevőre számít, azt azonban még nehéz megjósolni, ez a trend milyen mértékben hat majd a nyári, az egyetemi tanévkezdést megelőző időszakra, amely a szegedi ingatlanpiacon hagyományosan minden évben a legerősebb szezon.

Mindkét szakember az átlagos értékesítési idő növekedéséről számolt be. Kis-Jakab Réka úgy látja, hogy a reálisan beárazott ingatlanok a visszaesés ellenére is hamar gazdára találnak, a reálisnál drágábbra tartott ingatlanok esetében viszont lassabban kelnek el, ha nem maradnak éppen az eladó nyakán.

Az értékesítési időt az is befolyásolja, hogy a városon belül hol helyezkedik el az ingatlan – teszi hozzá László Zoltán. Az egyetemi központhoz közel még mindig gyorsan elkelnek a lakások, a kevésbé frekventált városrészekben viszont akár több hónapig is elhúzódhat az eladás.

A rezsicsökkentés változása nem hozott nagy változást

A rezsiköltségek emelkedése is hatással van az ingatlanpiacra. Kis-Jakab Réka meglátása szerint a keresleti oldalon a visszaesés leginkább a kevésbé korszerű, régebbi építésű, nagyméretű ingatlanokat érinti, de László Zoltán szerint ezeket az ingatlanokat eddig sem igazán keresték a vevők, így ő a rezsiárak emelkedése miatt eddig nem érzékelt számottevő változást. Tapasztalatai szerint az energiatakarékosság korábban is fontos szempont volt a szegedi vásárlók számára, akik eddig is a kisebb méretű, korszerűbb ingatlanokat keresték.

Egy másik fontos tendencia, hogy a megemelkedett négyzetméterárak miatt egyre népszerűbbé válnak a Szeged vonzáskörzetében lévő kisebb települések. Kis-Jakab Réka ezt azzal magyarázza, hogy a vevők szívesen utaznak pár perccel többet azért, hogy a megfelelő, korszerűbb, kedvezőbb árú ingatlanba költözhessenek. Kifejezetten népszerű Algyő, Hódmezővásárhely, Szőreg, Deszk, de Szatymazon és Zsombón is sokan keresnek lakóingatlant. László Zoltán különösen Deszk irányába tapasztal egyre nagyobb érdeklődést.