Hitellel terhelt ingatlan eladása
Egy jelzáloghitellel terhelt ingatlant el lehet adni, de vannak olyan dolgok, amikre figyelnünk kell vevőként és eladóként is. Összefoglaljuk, hogy milyen jogi és pénzügyi következményei vannak az ingatlanra bejegyzett hitelnek, és mit kell tenni, hogy az adásvétel létrejöhessen.
Mit jelent, ha banki hitel biztosítékát jelentő jelzálogot jegyeztek be az ingatlanra?
Magyarországon az eladó ingatlanok jelentős része hitel biztosítékaként bejegyzett jelzáloggal terhelt, de ez nem jelenti azt, hogy ne lehetne megvenni vagy eladni ezeket. Amikor egy ingatlanra jelzáloghitelt (lakáshitelt) vesznek fel, a bank jelzálogjogot jegyez be rá.
- A banki jelzálogszerződést közjegyzői okiratba foglalják.
- A bank jelzálogjoga és a felvett hitelösszeg felkerül az ingatlan tulajdoni lapjára. Ezek nyilvános adatok, a közhiteles tulajdoni lap tartalmazza ezeket, a Földhivatalban, illetve online lekérdezhetők.
- A jelzálogjog mellett gyakran elidegenítési és terhelési tilalmat is bejegyeznek az ingatlanra.
- A jelzálogjog, valamint az elidegenítési és terhelési tilalom addig áll fenn, ameddig az adós a teljes tartozást vissza nem fizeti, és jelzálogjogosult bank hozzá nem járul a jelzálogjog törléséhez.
A jelzálogjog
A jelzálogjog fedezet, amely garantálja a hitel összegének, kamatainak és költségeinek visszafizetését a bank számára a jelzálogjoggal terhelt ingatlan értékének erejéig.
Az elidegenítési és terhelési tilalom
Elidegenítési és terhelési tilalom a banki hitelezett ingatlanok esetében a jelzálogjog érvényesítésének külön biztosítására szolgál. Azt jelenti, hogy nem lehet eladni, vagy újabb teherrel (például újabb hitelből származó jelzáloggal) megterhelni az ingatlant.
A bank bevonása nélkül nem lehet eladni az ingatlant
Az ilyen ingatlant nem lehet eladni, ameddig a hitel nincs kifizetve. Az elidegenítési tilalom korlátozza a tulajdonos az ingatlana felett gyakorolható rendelkezési jogát. Ezért ameddig az elidegenítési tilalom fennáll, a Földhivatal nem fogja új vevő tulajdonjogát bejegyezni, ahogyan új terhet sem jegyez be az ingatlanra. Erre vevőként nagyon kell figyelni, mindenképpen ellenőrizni kell az aktuális tulajdoni lapot.
Mivel az elidegenítési tilalom a hitelt biztosító jelzálog biztosítására lett bejegyezve, a tulajdonosnak az eladáshoz rendeznie kell a banki tartozást, amit a jelzálog biztosít. A jelzáloghitel tartozás rendezése után a bank hozzájárul a jelzálogjogának és ezzel együtt az elidenítési és terhelési tilalomnak a tulajdoni lapról való törléséhez. Az ingatlan ezáltal forgalomképes lesz, és bejegyezhető rá az új tulajdonjog és új jelzálog.
Hogyan lehet rendezni a banki tartozást?
Alapvetően kétféle esetről beszélhetünk.
- A lakáshitelt az eladó fizeti ki. Ez történhet:
- saját erőből
- az ingatlan vételárának egy részéből (például az előlegből)
- banki kölcsönből. Az eladni kívánt ingatlanra nem lehet hitelt felvenni, de például más ingatlanra, ha az eladónak van a tulajdonában ilyen.
- A vevőnek folyósító bank törleszti a jelzáloghitelt. Ez történhet úgy, hogy a vevő is felvesz jelzáloghitelt az ingatlanra.
A legtöbb adminisztrációval az az eset jár, amikor az ingatlan hitelből fakadó jelzáloggal terhelt, és a vevő is lakáshitelt vesz fel a vételár kifizetésére.
Még az ajánlat megtétele előtt fontos tisztázni, hogy milyen feltételekkel történik majd az ingatlanon fennálló jelzáloghitel végtörlesztésére. Mindenképpen ajánlott a vevőnek előzetes hitelbírálatot kérnie, amely sokszor ingyenes.
Mit kell beleírni az adásvételi szerződésbe?
Az adásvételi szerződésbe bele kell foglalni, milyen módon lesz az ingatlanra terhelt jelzálog hitele visszafizetve a banknak.
- Még a szerződés megkötése előtt hivatalos igazolást kell kérni a banktól a hiteltartozás pontos összegéről.
- Ha a vevő jelzáloghitelt vesz fel fel a vételár kifizetéséhez, az igazolást be kell mutatni az ő bankjának. Ez alapján fog a bank utalni a másik banknak.
- A fennmaradó hitelösszeget és a hitel visszafizetésére vonatkozó feltételeket pontosan rögzíteni kell a szerződésben.
- Rögzíteni kell a jelzálogjog és a tilalmak feloldására vonatkozó feltételeket
Hogyan törli a Földhivatal a jelzálogjogot?
A hitel végtörlesztése után a bank kiad egy úgynevezett törlési nyilatkozatot. Ezt be kell mutatni a Földhivatalnak. Ennek a díja 6600 forint, gyorsított eljárásban 10 000 forint helyrajzi számonként. A jelzálog törlése után az új tulajdonos bejegyeztetheti a tulajdonjogát.
Ha több jelzálog is terheli az ingatlant
Sokszor előfordul, hogy egy ingatlanra több jelzálogjogot is bejegyeztek. Ilyen esetek például amikor az ingatlant csok támogatás és piaci lakáshitel segítségével vették meg a tulajdonosok. Ehhez nem feltétlenül szükséges CSOK hitelt (Családi Otthonteremtési Kedvezmény kamattámogatott kölcsönt) felvenni, mert maga a CSOK támogatás is jelzálogjog bejegyzéssel jár. A bejegyzés sorrendjében történik a jelzálogjog megszüntetése.
CSOK támogatással vásárolt lakás esetén figyelni kell arra, hogy az eladás megfelel-e a CSOK feltételeinek, mert ha nem, akkor vissza kell fizetni a támogatást.