Így kaphatunk hitelt osztatlan közös tulajdonú lakásra

Ha úgy látjuk, hogy megtaláltuk a vágyott lakást, van elég önerőnk a lakáshitel felvételéhez, és megfelelünk a banki követelményeknek, még mindig könnyen lehet, hogy váratlan akadályokba botlunk. Kiderülhet, hogy a lakás osztatlan közös tulajdonban van, ami megnehezíti a kölcsönfelvételt, de azért nem jelent elháríthatatlan akadályt.

Osztatlan közös tulajdon

Osztatlan közös tulajdonról akkor beszélünk, ha egy helyrajzi számon több ingatlan is van. Ilyenkor a teljes ingatlan közös tulajdonban van a tulajdoni lapon szereplő tulajdoni hányadnak megfelelően, de az ingatlanon belül önálló, elkülönülten használt lakások, házak, házrészek vannak.

Ezzel általában a mindennapi használatban nincs gond, ha a tulajdonostársak a köztük kialakult szokás és egyezség alapján használják az ingatlan egyes részeit külön, illetve közösen.

A helyzet akkor válik bonyolultabbá, ha az egyik tulajdonos el akarja adni a tulajdonát, vagy például a vevő jelzáloghitelt szeretne felvenni rá. A telekkönyvben ugyanis nem szerepel, hogy az osztatlan közös tulajdonnak konkrétan melyik része az övé, csak az, hogy a teljes osztatlan közös tulajdonnak hányad része illeti meg, ez pedig a bankoknak így nem elég.

Arról, hogy ilyen helyzettel állunk-e szembe, meggyőződhetünk azzal, ha kikérjük a felületéről az ingatlan tulajdoni lapját, ahol rögtön látszik, hogy az adott helyrajzi számon lévő ingatlannak több tulajdonosa van.

Elővételi jog

Megnehezíti a helyzetet, hogy a tulajdonostársak mindegyikének elővásárlási joga van az osztatlan közös tulajdon eladó részére. Mindez általában csökkenti ingatlan piaci értékét is, és bonyolultabbá teszi az eladását.

Ha jelentkezik vevő az eladandó tulajdonrészre, és megkötjük vele az adásvételi szerződést, akkor az abban szereplő vételáron a többi tulajdonostárs gyakorolhatja az elővásárlási jogát. Erről őket értesíteni is kell a joggyakorlásra adott megfelelő határidő megadásával. Ha a határidőn belül nem élnek az elővásárlási jogukkal, akkor szerezheti meg az ingatlant a vevőnk a kialkudott vételáron.

Ilyen esetekben problémát okozhat, hogy az osztatlan közös tulajdonon belüli lakások nem biztos, hogy pont akkora értéket képviselnek, mint amennyit a tulajdoni hányaduk szerint kalkulálnánk. Az egyik lakásnak jobb a műszaki állapota, a felszereltsége, jobb anyagokat használtak a belső terek kialakításához, mint a másikban.

Ad-e jelzáloghitelt a bank?

Nem minden bank rajong a bonyolultabb helyzetű ingatlanok finanszírozásáért, így előfordulhat, hogy az a pénzintézet amelyhez elsőnek fordulunk, nem lesz partner, más bankhoz kell keresnünk, az értékbecslőnek pedig előre jeleznünk kell, hogy osztatlan közös tulajdonnal lesz dolga.

Ennek ellenére azért találni bankot ilyen ingatlanhoz, akkor is ha mi akarunk jelzáloghitelt felvenni például az osztatlan közös tulajdonú lakásunk felújítására vagy szabad felhasználásra, és akkor is, ha a mi lakásunk vevőjének kell hitel.

Ehhez általában az kell, hogy a fedezetként felajánlott ingatlanrész jól elkülöníthető legyen, és legyen a tulajdonostársak között egy használati megosztási szerződés, amely pontosan meghatározza, mely területek kinek a kizárólagos használatában állnak.

Csak a tulajdonrészre jegyzik be a jelzálogjogot

Sajnos mindig előállhat, hogy például az egyik tulajdonos nem örülne az eladásnak, és nem akarja aláírni a használati megosztási szerződést. Általában attól fél, hogy az ő tulajdona is veszélybe kerülhet a hitelügylet miatt, ez azonban nem így van. Csak a hitelfelvevő tulajdoni hányadára jegyeztet be a bank jelzálogjogot, és csak a nem fizető adós tulajdonrészét árverezhetik el, másét nem.

Hitelt akkor kaphatunk, ha a bank a tulajdonrészünket önállóan is forgalomképes lakóingatlannak tekinti. Ehhez megközelíthetőnek kell lennie külön bejáraton keresztül, önálló mérőórák kellenek, és az osztatlan tulajdoni résznek, amelyre a hitelt akarjuk felvenni, csak egy tulajdonosa lehet.

A hitel másik fontos feltétele, hogy a többi tulajdonos mindegyike írásban lemondjon az elővételi jogáról, és ezeket a nyilatkozatokat a banknak be kell nyújtani.

CSOK-ot is kaphatunk az osztatlan közös tulajdonú lakásra, ha van használati megosztási szerződés. A vonatkozó kormányrendelet szerint a családi otthonteremtési kedvezményhez az érintett lakás teljes területére meg kell lennie a támogatott személy kizárólagos használati jogának, és ezt közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

Akad olyan eset is, hogy egy társasházban a lakások külön helyrajzi számon vannak, de a kert, a garázs vagy az autóbeálló osztatlan közös tulajdont képeznek.

Mi van a használati megosztási szerződésben?

A hitelkérelem vagy a CSOK iránti kérelem mellé csatolni kell az ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett, és az összes tulajdonostárs által aláírt használati megosztási szerződést. A bankok nem fogadnak el olyan szerződést, amelyet tíz évnél régebben kötöttek, vagy amelynek keletkezése óta felújítások, átalakítások történtek, és nem tartalmazhat olyan rendelkezéseket, amelyek a jogutódokat kizárják jogaik gyakorlásából. A szerződésnek ki kell terjednie arra, hogy melyek a közös használatú területek, és ha szükséges, arra is, hogy hol kell a tulajdonosoknak bejárást biztosítani az egyes lakásokhoz, valamint a mérőórák helyére.

Ha a közös használatú területek jövedelmet termelnek, például ha a társasház földszintjén van egy üzlet, amit kiadnak, a jövedelem megosztásáról is rendelkezni kell. Ugyanígy a költségeket is meg kell osztani. A közös pince vagy a közös autóbeálló karbantartását, a kert gondozását is el kell vállalnia valakinek, a költségeket pedig megállapodás alapján meg kell osztani.

A szerződés része a vázrajz, amely bemutatja az ingatlanon lévő épületek alaprajzát, és ezen belül is jól láthatóan megjelöli az eladni kívánt vagy hitelfedezetként felajánlott tulajdonrészt. A vázrajzot is minden tulajdonosnak alá kell írnia, lehetőleg az ügyvéd előtt.

Társasházzá alakítás

A fenti bonyodalmakat olvasva világos, hogy az osztatlan közös tulajdon birtoklása nem ideális helyzet, jobb lenne jogilag is elkülönülnünk tulajdonostársainktól, annál is inkább, mert ez tulajdonunk értékét és eladhatóságát is növeli.

Az elkülönülés lehetséges módja a társasházzá alakulás, amely nem olcsó és egyszerű folyamat. A társasház alapító okiratának sok kötelező tartalmi kelléke van, és ügyvédnek vagy közjegyzőnek kell ellenjegyeznie, valamint a földhivatalnak kell bejegyeznie. Ezután viszont minden lakás önállóan eladható, hitel vehető fel rá, nincs elővásárlási jog és más hasonló nehézségek.