Egyértelmű a visszaesés a lakáspiacon, de az árak még kitartanak
Őszre megérkezett a visszaesés a hazai lakáspiacra, jelentősen csökkent az eladások száma, és a felvett jelzáloghitelek összege is beszakadt. Ez árcsökkenést ugyan még nem hoz, de a lakásárak reálértékben már nem tudnak annyit emelkedni, mint eddig.
Eljött a fordulat
A 2022 első félévében még kitartó meredek áremelkedés után megérkezett a fordulat a hazai lakáspiacra, ahol összességében a keresleti és kínálati oldal is szűkül. 2022 szeptemberében már jelentősen, 34 százalékkal csökkent éves összevetésben a lakáspiaci tranzakciók száma, és az új lakáshitelek volumene is több mint harmadával mérséklődött.
A lakásárak éves emelkedése a második negyedéves rendkívüli, 24,8 százalékos dinamika után a harmadik negyedévben már jelentősen lassulhatott. Az átadott új lakások száma idén átmenetileg emelkedhet, de ezután a kereslet csökkenése miatt az újlakáskínálat mérséklődésére lehet számítani. A budapesti újlakás piacon a még szabad kínálat és az induló projektek lakásszáma is alacsony – derül ki a Magyar Nemzeti Bank friss lakáspiaci jelentéséből.
Túl a csúcson
2022 első felében több éves ciklusának csúcsára ért a lakáspiac. A harmadik negyedévében már több jel is arra mutat, hogy fordulat következett be, előretekintve pedig a bizonytalanná váló gazdasági kilátások is a lakáspiaci kereslet mérséklődését vetítik előre – állítja az MNB.
Az MNB-lakásárindex alapján 2022 második negyedévében még éves alapon 24,8 százalékkal nőttek a lakásárak országos átlagban, ami nominális értelemben a jelenlegi, 9 éve tartó lakáspiaci ciklusban mért legmagasabb áremelkedési-ütemet jelenti.
Az inflációt már nem követte az áraemelkedés
Reálértelemben (azaz az inflációhoz mérten) ugyanakkor ez már elmarad a csúcstól.
A vidéki városokban az országos átlagot meghaladó mértékű, 31,2 százalékos éves drágulás történt, Budapesten pedig 20,4 százalékkal emelkedtek a lakásárak egy év alatt. A rekordot jelentő árdinamikával magas szintre, 21,5 százalékra emelkedett a lakásárak országos átlagban vett felülértékeltsége. Előzetes adatok alapján 2022 harmadik negyedévében várhatóan jelentősen, a második negyedéves 12,8 százalékról 1,7 százalékra lassul a lakásárak reálértelemben vett éves növekedése.
Ez tehát azt jelenti, hogy ugyan még messze nem lesz szó árcsökkenésről a piacon, de az árak növekedése már csak kevéssel lesz képes meghaladni az inflációt, ami persze még így is nagy szó, hiszen időközben a fogyasztói árak kiemelkedő mértékben emelkedtek.
Csökkent az adásvételek száma is
2022 harmadik negyedévében a kereslet mérséklődésével párhuzamosan az adásvételi tranzakciók száma éves alapon 22,6 százalékkal csökkent az MNB becslése szerint a lakáspiacon, amin belül szeptember hónapban 34,2 százalékos volt a mérséklődés. 2022 második negyedévében a hitelintézetek rekord volumenű lakáshitel-szerződést kötöttek. Ezt követően szeptemberben már 38 százalékkal csökkent éves alapon a kibocsátás.
A korrekcióban a Zöld Otthon Programban kötött zöldhitel-szerződések lecsengése, a növekvő kamatok miatt a korábbi hónapokra előrehozott kereslet, illetve a lakáspiaci aktivitás mérséklődése is szerepet játszott. A lakáshitelkamatok folytatódó emelkedése és a lakáspiaci drágulás következtében a lakásvásárlás elérhetősége az otthonteremtési támogatásokra nem, vagy kisebb mértékben jogosult háztartások számára évek óta nem látott alacsony szintre esett.
A hitelezési felmérésre adott válaszok alapján a bankok 2022 harmadik negyedévében szigorítottak a lakáshitelhez jutás feltételein, és szinte valamennyi bank a hitelkereslet visszaesését tapasztalta. A következő fél évre előretekintve a kamatok emelésével folytatódhat a szigorítás, emellett a bankok döntő többsége tovább csökkenő hitelkeresletre számít.
Kevesebb új lakás fog épülni
2022 első három negyedévében 7,7 százalékkal nőtt az átadott új építésű lakások száma a vidéki lakásépítések emelkedésének köszönhetően. Előrejelzésünk szerint 2022-ben az elmúlt negyedévekben jelentősen növekvő új építési engedélyszám hatására összességében mintegy 23 ezer új lakás befejezése várható, ami 17 százalékos éves bővülésnek felelne meg, ugyanakkor 2023 folyamán további emelkedéssel már nem számolunk a felépített lakások számában.
A budapesti újlakáspiac a keresleti és a kínálati oldalon is szűkült. 2022 harmadik negyedévében a fővárosban a fejlesztés és értékesítés alatt álló új társasházi projekteken belül a még szabad kínálat éves összevetésben 36 százalékkal csökkent az első félév előrehozott vásárlásai okán. A harmadik negyedévben éves és negyedéves alapon is 40 százalékkal csökkent az eladott fővárosi új lakások száma, miközben a szabad kínálatot dinamikus áremelések jellemezték.