Vagyonszerzési illeték 2022

Magyarországon ingatlan vásárlása után vagyonszerzési illetéket kell fizetni az új tulajdonosnak.  Mik a pontos szabályok? Mi alapján kell kiszámolni az illeték összegét? Milyen esetekben élhetünk illetékmentességgel, hogy csökkenthető az illeték összege? Minden összefoglaltunk

 

A visszterhes vagyonátruházási illeték

 

Az illetéket az fizeti aki a vagyont – esetünkben az ingatlant – megszerzi, és a fizetési kötelezettség a szerződés megkötése napján keletkezik, illetve, ha árverésen veszünk ingatlant, akkor az árverés napján. Az ingatlanok utáni vagyonszerzési illetékről, jogi nevén a visszterhes vagyonátruházási illetékről, a 1990. évi XCIII. Törvény rendelkezik.

Az ingatlanvásárlást a szerződéskötést követő 30 napon belül be kell jelentenünk a NAV-nál, amely határozatot hoz az illetékfizetésről, amelyben megjelöli a határidőt, ameddig be kell fizetni az illetéket.

Mikor kell a vagyonszerzési illetéket fizetni?

 

A vagyonszerzési illeték mértéke ingatlan az adásvételi szerződésben rögzített vételárától függ, mértéke alapesetben a vételár 4 százaléka, egymilliárd forint feletti vételár esetén 2 százaléka, de legfeljebb 200 millió forint.

 

Ezzel feltétlenül kalkulálnunk kell már azelőtt, hogy például hitelt veszünk fel az ingatlanvásárláshoz. Számítanunk kell ugyanis arra, hogy nem kis összeget kell illetékként átutalnunk a NAV-nak. Egy 40 millió forintos lakás vásárlásakor 1,6 millió forint lesz az illeték. Valójában a megvásárolt ingatlan valódi ára számunkra az illetékkel növelt vételár.

 

Számos esetben csökkenthetjük az illeték összegét, sok esetben illetékmentes is lehet az ingatlanszerzés.

Ha az ingatlannak csak a fele lett az enyém, akkor csak azután kell illetéket fizetnem?

Igen. Ha egy ingatlannak egy bizonyos mértékű tulajdoni hányadát szerezzük meg, az ingatlan forgalmi értékének is ekkora hányadát kell figyelembe venni az illeték kiszámításakor.
Ha a vagyonszerzéssel egyidejűleg haszonélvezeti jogot alapítanak az ingatlanon, vagy haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant veszünk, akkor a haszonélvezeti jog értékével csökkentett forgalmi érték után kell illetéket fizetnünk.

 

Az adóhatóság szabja meg a forgalmi értéket

 

Az adóhatóságot illeti meg az a jog, hogy megállapítsa az illetékkiszabáshoz irányadó forgalmi értéket. Ehhez felhasználhatja a korábbi adásvételi szerződések adatait, az ingatlan energiatanúsítványában foglalt adatokat, a vevő nyilatkozatát és szükség esetén helyszíni szemlét is tarthat az ingatlanban. Az illetékkiszabásnál a NAV által figyelembe vett forgalmi érték tehát nem automatikusan a szerződésben szereplő vételár.

Mikor nem kell fizetnem?

 

Illetékmentesség jár például akkor, ha építési telket vásárolunk, és megfelelünk a következő feltételeknek:

• telkünk az ingatlan nyilvántartásban, az adott ingatlan tulajdoni lapján kivett beépítetlen területként kell, hogy szerepeljen,
• a NAV felé nyilatkoznunk kell, hogy igénybe kívánjuk venni az illetékmentességet, ezt már a szerződéskötéskor megtehetjük az adásvételi szerződéshez kapcsolódó formanyomtatványon,
• négy éven belül kell felépítünk a telekre egy lakóingatlant,
  végül, de nem utolsó sorban, az ingatlannak el kell foglalnia a helyben meghatározott beépíthető terület legalább 10 százalékát.

A csok támogatás igénybevételével vásárolt ingatlan után nem kell illetéket fizetni, függetlenül attól, hogy felvettünk-e CSOK hitelt is, vagy sem.

 

Illetékmentes vagyonátruházás

 

Illetékmentességet élvezünk akkor is, ha a vagyonátruházás házastársak vagy közeli hozzátartozók (szülő-gyerek, nagyszülő-unoka) egymás közötti ingatlancsere, ajándékozás vagy adásvétel révén történik.

 

Illetékmentesség válás és öröklés esetén

Nem kell illetéket fizetni:

• ha válás után az egyik fél kivásárolja a másik tulajdonrészét, vagy
• ha valaki örökli elhunyt házastársa ingatlanát. Öröklés esetén viszont bizonyos esetekben örökösödési illetéket kell fizetni.

Hogyan csökkenthetjük az illetéket

Ha az általunk vásárolt új építésű ingatlan értéke 30 millió forintnál kevesebb, akkor 15 millió forintig illetékmentességet élvezünk, és csak a 15 millió és a 30 millió forint közötti után kell csak 4 százalékos illetéket fizetni. 30 milliónál drágább ingatlan esetén viszont nem jár a kedvezmény a 30 millió forint alatti részre sem.

A NAV szerint a kedvezmény vonatkozik a lakóház bővítésére is.

A fiatalok (a jogszabály szerint a 35 év alattiak számítanak fiatalnak), csak 2 százalékos illetéket kell fizetniük, ha nincs és korábban sem volt ingatlanuk, vagy 50 százalékot meghaladó részesedésük lakóingatlanban, és 15 millió forint alatt van az általuk megvásárolt új lakás vételára. Ennek a feltételnek nem könnyű megfelelni, és ha a vételár 15 millió felett van, akkor a 15 millió alatti részre sem jár a kedvezmény.

 

Cserepótló vétel: illetékcsökkentés új ingatlan vásárlásánál

 

Ha eladunk egy ingatlant, és az eladás utáni három évben vásárolunk egy másik ingatlant, akkor ezt az illetékszabályok “cserepótló vételnek” tekintik, és csak a két ingatlan értéke közötti különbség után kell 4 százalékos illetéket fizetnünk.

Ha például eladunk egy 40 milliós lakást, és veszünk egy 60 milliósat, akkor csak 20 millió forint után vetik ki az illetéket. Ne feldjük, hogy ha a 40 milliós eladás a lakás vétele utáni 5 éven belül történik, a haszon után ingatlan eladás adót kell fizetnünk.

 

Ha ingatlant vettünk az adásvételt megelőző egy évben

 

Ha eladjuk az ingatlanunkat, de vettünk egy új ingatlant az eladást megelőző egy évben, akkor szintén csak a két ingatlan értékének különbözete után kell illetéket fizetni. Ezek a lehetőségek általában abban az esetben könnyítik meg helyzetünket, ha mondjuk régi lakásunkat szeretnénk újra cserélni, de az eladás nem zárul le időben, valamilyen ok miatt.

 

A cserepótló vétellel járó illetékkedvezmény igénybevételének szándékát célszerű az adásvétel szerződésben rögzíteni.

 

Hogyan kell bejelenteni?

 

A visszterhes vagyonátruházási illetéket a NAV szabja ki, de a vagyonszerzést be kell jelenteni a hatóságnak. Ezt a kötelezettséget a B400-as NAV nyomtatványon kell megtenni, amit a szerződéssel együtt kell benyújtani az ingatlan-nyilvántartást végző földhivatalhoz.

Ezt általában a szerződéskötést intéző ügyvédek intézik, ahogyan a szerződéskötéssel együtt a nyomtatvány kitöltetését is. A vagyonszerző a nyomtatványon megjelölheti az őt megillető illetékkedvezményeket, illetékmentességeket, illetve a részletfizetésre irányuló kérelmet is.

 

Részletfizetés

 

Első ingatlan vásárlásakor mindenkin kérhet 12 havi részletfizetést. Ez a kedvezmény nem függ sem az életkortól, sem a  vételártól, viszont nem jár automatikusan, külön kérvényezni kell.