Hitelbiztosítéki érték
Sokan szembesülnek azzal ingatlanvételkor, hogy a bank egészen más értéket mond a lakásra, mint amennyiért ők megveszik. Hogyan lehet ez, és mi is az a hitelbiztosítéki érték?
Ha lakáshitelt veszel fel, a bank ingatlanfedezetet kér tőled. Ezt teszi akkor is, ha szabad felhasználású jelzáloghitelre van szükséged. A fedezetként felkínált ingatlannak minden esetben van a bank számára egy hitelbiztosítéki értéke (HBÉ). Ezt értékbecslő határozza meg.
A HBÉ azt a minimális értéket is jelöli, amennyiért az ingatlan eladható lenne akkor, ha a kölcsön nemfizetés miatt bedőlne, és a banknak el kellene adni a fedezetet. Ezt az összeget tekinti a bank a jelzálogkölcsön mögött álló ingatlanfedezet értékének. Neki ugyanis azzal kell számolnia, hogy ennyi pénzhez juthat, ha a kölcsön bebukik, és az ingatlant gyorsan el kell adnia. Ez az összeg jóval alacsonyabb is lehet, mint az ingatlan forgalmi értéke.
Ilyenkor ugyanis a pénzintézet egy kényszerértékesítéssel számol, olyan árral, amihez gyorsan és mindenképpen hozzájut, ha ilyen helyzet áll elő. Ezért is hívják HBÉ-t menekülési értéknek is. Nyilván más az ingatlan ára, ha van idő értékesíteni, a tulajdonos kitarthatja az árat, várhat a jobb vevőre. Ezért van az, hogy a lakásvásárlás esetén a megállapított HBÉ lényegesen kisebb is lehet, mint amennyit mi fizetünk az ingatlanért.
Hitelbiztosítéki érték és forgalmi érték: mi a különbség?
Amint a fentikeből láthattuk, a hitelbiztosítéki érték és a forgalmi érték nem ugyanaz, de összefügg a kettő.
A HBÉ-t ugyanis a forgalmi érték alapján számolják ki. Általában ennek 70-90 százaléka a HBÉ. Nagyon könnyen eladható, kurrens ingatlannál ez akár 100 százalék is lehet. Minél nehezebben eladható az ingatlan, a HBÉ annál kisebb százalékát teszi ki a forgalmi értéknek. A HBÉ-t a banki értékbecslő az eladó ingatlan paraméterei alapján állapítja meg.
Befolyásolhatja az eredményt az, hogy
- hol van el az ingatlan (például budapesti vagy vidéki, városi vagy falusi)
- a településen belül milyen a környezete,
- milyen a műszaki állapota,
- milyen típusú (tégla, panel).
Az értékbecslő a HBÉ meghatározásakor figyelembe veszi, hogy milyen az értékesíthetősége az ingatlannak, illetve számol a jövőre nézve az ingatlant érintő kockázatokkal és felértékelődési esélyekkel. Előny, ha az ingatlan olyan környéken van, ahol sokan keresnek lakást, vagy befektetési célra is alkalmas.
A gyakorlati tapasztalatok alapján Budapesten, nagyvárosokban található ingatlanok esetében nagyjából 10 százalékot von le a szakértő a forgalmi értékből, a kisebb városok esetében 15-20 százalékot. Kisebb településeknél a HBÉ jóval alacsonyabb is lehet: összehasonlítva egy fővárosi, frekventált helyen lévő ingatlannal akár 25-30 százalékkal is kisebb lehet a HBÉ ugyanolyan forgalmi értéknél.
A felvehető kölcsön összegét befolyásolja a HBÉ
A lakásvásárlásra felfelvehető hitel összege nem haladhatja meg a forgalmi érték 80 százalékát a vonatkozó jogszabály szerint. A Bankok azonban ennél szigorúbb feltételeket is meghatározhatnak. Előfordulhat, hogy az ingatlan forgalmi értékének csak a 60-70 százalékát lehet hitelből finanszírozni. A fennmaradó összeg lesz az önerő, ennek az előteremtésére több lehetőség is van – erről itt lehet olvasni bővebben.
Előfordulhat, hogy a hiteligénylő a jövedelme alapján a forgalmi érték 80 százalékát is felvehetné kölcsönként, a HBÉ azonban ennél alacsonyabb. Például azért, mert a megvásárolt ingatlan egy félreeső kistelepülésen van, ezért nehezebben tudná eladni a bank. Ekkor a HBÉ akár 60-70 százalékra is lemehet, vagyis a felvehető hitelösszeg akár 10-20 százalékkal is alacsonyabb lehet, mintha egy nagyobb városban vagy a fővárosban vennénk lakást ugyanennyiért. (Ilyenkor áthidaló megoldás lehet, ha másik ingatlant is fel tud kínálni az adós fedezetként.)
Ha egy ingatlan forgalmi értéke például 20 millió forint, akkor alapesetben a 80 százalékát finanszírozhatjuk hitelből, ha ehhez elég magas a jövedelmünk. Ez 16 millió forint összegű lakáskölcsönt jelent. Ha a HBÉ azonban csak 60 százalék, akkor a felvehető hitelösszeg mindössze 12 millió. Így az igényléshez szükséges önerő kétszer annyi lenne, mint a 80 százalékos HBÉ-nél, vagy plusz ingatlant kér a bank a különbözetre.
A hitelcél sem mindegy
A HBÉ nemcsak ingatlanvásárláskor fontos, hanem akkor is, ha szabad felhasználású jelzáloghitelt akarunk felvenni, és ehhez kínálunk fel a banknak ingatlanfedezetet. Az értékbecslő ilyenkor is vizsgálja az ingatlant, viszont arra számítani kell, hogy a forgalmi értékhez képest alacsonyabb lesz a finanszírozási lehetőség, mintha ingatlanvásárlás lenne a cél.
A bankok gyakorlata szerint a szabad felhasználású jelzáloghiteleknél a hitelbiztosítéki érték 60-70 százaléka nyújtható kölcsönként. Ha a jelzáloghitelt építkezésre vennénk fel, akkor a bankok általában az építési költségek 70-80 százalékát finanszírozzák meg.
Ha szeretnénk tudni előzetesen, mekkora hitelösszegre számíthatunk, akkor van lehetőség előzetes értékbecslésre is. Ennek néhány napon belül kézhez kaphatjuk az eredményét.
Mi az a statisztikai értékbecslésről?
Budapest és a nagyobb városokban elérhető az egyszerűsített vagy statisztikai értékbecslés. Ez olcsóbb és gyorsabb is a hagyományosnál. Az ingatlan értékbecslésének ezt a módját a 150 négyzetméter alapterületet meg nem haladó ingatlanokra lehet alkalmazni Budapesten, a megyeszékhelyeken, a megyei jogú városokban, valamint a budapesti agglomeráció településein. Ilyenkor a rendelkezésre álló statisztikai adatok alapján külön szemle nélkül határozzák meg a forgalmi értéket, illetve a HBÉ-t.