2016. ingatlanpiaca: mi várható a CSOK és az áfa csökkentés hatására?

Az ingatlanpiac fellendülése a tavalyi év egyik legfelkapottabb média témája volt, egyre többen figyeltek fel az itt bekövetkező változásokra. Az újév kezdetével kérdéses, hogy ez a bővülés továbbra is jelen lesz-e.

A nagy változások éve

2015. olyan mértékű fellendülést hozott az előző évekhez képest, melyre külföldön is felfigyeltek, a jelenséget a befektetési célú lakásvásárlásokra, illetve az emberek munkahelyükbe vetett bizalmára vezették vissza. Egyes szakértők szerint várható volt a változás, sőt a további növekedés is természetes, mivel a magyarországi ingatlanok árai jelentősen elmaradnak a közép-európai szinttől. A fellendülés nemcsak a fővárosra korlátozódott, kiterjedt az ország nyugati részére, és a keleti nagyvárosokra is. A használt téglalakások árai Budapesten 20%-kal, vidéken 10-15%-kal emelkedtek. A panellakásoknál ennél is nagyobb volt az árnövekedés mértéke, a fővárosban 20% feletti, a vidéki viszonylatban pedig 10-20% közötti volt a drágulás. A családi házak árai lényegesen visszafogottabb bővülést mutattak, országos szinten 5-10% közötti emelkedés következett be.

Új építésű lakás eladások száma és aránya az összes tranzakcióból
Forrás: investor.hu

Magyarországon az utóbbi 5 évben a lakóingatlanok átlagos négyzetméterenkénti ára 6,8%-kal emelkedett, 2015-ben 19%-kal került többe egy négyzetméternyi ingatlan, mint 2014-ben. 2013. januárban az árak kismértékben emelkedtek, ezután csökkenés indult meg, mely 2014. júliusban érte el mélypontját. Az év végére egy lassú emelkedés mutatkozott, az igazi fellendülést azonban 2015. hozta meg egy dinamikusan növekvő tendenciával.

Forrás: Ingatlannet.hu

A bérlemények ára is nőtt

A fővárosban nemcsak az elérhető ingatlanok, hanem az albérletek árai is megugrottak. Ez a tendencia a fővárosról egyes vidéki nagyvárosokra is átterjedt. Az egyetemi városok közül Miskolc és Pécs az olcsóbb kategóriában, Debrecen és Szeged a középmezőnyben, Sopron és Győr pedig az élen helyezkedett el.

Forrás: Ingatlannet.hu

Az albérletek átlagos négyzetméterenkénti ára az elmúlt 5 évben 80%-kal emelkedett, 2015-ben 42%-kal drágábban bérelhettünk ki egy négyzetméternyi lakást, mint 2014-ben. Az utóbbi 5 év távlatában az albérletárak és az eladó ingatlanok eltérő változási tendenciát mutattak, a 2010. januárt követő esés után egy hosszabb stagnáló szakasz követett. Az áttörés 2014. januárban kezdődött, az igazán nagy boom pedig 2015-ben következett be, az árak óriási ütemben szöktek fel, júliusban a kiadó albérletek átlagos ára 2616 Ft/m²-re ugrott.

Lassuló ütem

Az ősz beköszönte nem hozott változást az ingatlanárak növekedésében, az ütem viszont visszafogottabb lett, mely a kismértékű árkorrekcióra vezethető vissza. Az ingatlanárak tekintetében a tavalyi év minden hónapja eltérő ütemű és területi eloszlású emelkedést hozott.

Az áfa-csökkentés és az építőipar

Az ingatlanárak fellendülése ellenére az építőipari cégek nagyarányú megszűnése, illetve az ágazat termelésének folyamatos csökkenése mutatkozott a tavalyi évben. Elemzők szerint az iparág áttörésére még várni kell, mindenesetre az áfa mérséklése jó esélyekkel kecsegtet. A változás viszont nem várható varázsütés szerűen, az építőiparnak még ilyen feltételek mellet is minimum két jó év kell ahhoz, hogy elérje a 2006-os teljesítményszintet. További probléma, hogy hazánkban az ágazat teljesítményének csak 7%-át adja a lakásépítés, míg ez az arány az EU-ban 36%.

A CSOK igénylői

A 2016. január 1-jével életbe lépő CSOK több százezer családnak jelenthet segítséget. A 10+10 millió forintos támogatás, illetve kedvezményes hitel azon nagycsaládosok számára vehető igénybe, akik új lakást vagy házat vásárolnak. A támogató program csak néhány napja van életben, mégis az eddigiek alapján úgy tűnik, elsősorban nem a szegényebb családok helyzetén fog javítani. Inkább az olyan jómódúaknak jelent lehetőséget, akik nagyobb otthonba költöznének, ráadásul ők egy-egy ravasz döntéssel legális keretek között a saját büdzséjüket is gyarapíthatják.

A dolog miértje azon alapszik, hogy az új ingatlan vásárlása esetén mindenképpen szükség lesz önerőre is, mely megtakarításból vagy meglévő ingatlan eladásából származhat.

Az ingatlanpiac átrendeződése

Mivel az ingatlanárak a tavalyi év csúcsával sem érték el a válság előtti szintet, illetve várható a vevők pénzügyi erejének növekedése, így további ingatlanár emelkedés valószínűsíthető. Ennek mértékét nehéz pontosan előre jelezni, mert a fizetőképes kereslet nagymértékű befolyást gyakorol a kínálatra. 2015-ben az építkezések száma meglehetősen alacsony maradt, idén viszont a vevői oldal erősödése és az új, 5%-os áfa jobb megtérülést ígér a beruházóknak. Az építkezési kedv miatt várható használt ingatlanok értékesítése és az új építésű lakóhelyek árainak növekedése a két szegmens közötti különbséget tovább mélyítheti.

Új ház, új város?

Felmerülő probléma, hogy az alkalmas ingatlanok és a háromgyermekes családok területi eloszlása sokszor nem esik egybe, így jó esély van arra, hogy a támogatás igénybevételével élénkül a mobilitás, illetve előtérbe kerülhetnek a magánépítkezések. A program további nem elhanyagolható kérdése a hitelintézetek felkészültsége, hiszen a 10+10 millió forintos támogatás iránti érdeklődés kiemelkedő. A bankok teljes kapacitású előkészületeinek köszönhetően január közepétől már lehetőség lesz az igények benyújtására.